招商蛇口(001979)

10月9日晚，招商蛇口公布公司9月销售数据，9月公司实现签约金额128.9亿元，同比+36.4%；实现签约面积72.4万平方米，同比+26.2%；9月公司新增建面20.9万平方米，同比-85.2%；总地价11.1亿元，同比-89.8%，其中新增权益建面6.1万平方米，同比-94.7%，权益地价3.3亿元，同比-96.3%。

点评：

9月销售129亿、同比+36%，优异布局确保市场走淡下销售保持优秀表现9月公司实现签约金额128.9亿元，环比-2.8%、同比+36.4%，较8月-46.8pct，略高于克尔瑞主流50房企9月平均同比+34.9%；公司实现签约面积72.4万方，环比+10.0%、同比+26.2%，较8月-74.2pct，仍领先于我们高频跟踪的46城8月成交面积同比+1.9%；销售均价17,799元/平米，环比-11.7%，较17年-10.0%。1-9月公司累计实现签约金额1,162.6亿元，同比+49.0%，较上月-1.7pct，完成全年1,500亿元销售计划的77.5%；实现签约面积556.4万平方米，同比+35.7%，较上月-1.6pct。1-9月累计销售均价20,893元/平米，较17年提升5.6%；下半年以来市场有所走弱，但公司销售仍保持较好水平，鉴于公司项目布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，在当前三四线市场弱于一二线背景下，公司4季度销售仍望保持优秀表现，同时考虑到公司多举措提升周转、下半年推盘量较大，预计全年销售或将大概率超额完成，并进一步加速向行业前十冲刺。

9月拿地额同比-90%，同期拿地额/销售额仅9%，拿地态度转向有所谨慎9月公司在土地市场新获取句容、嘉兴2城共2个项目，新增建面20.9万平米，环比-70.5%，同比-85.2%，其中新增权益建面6.1万平米，环比-82.1%，同比-94.7%，权益占比29.4%，低于17年平均水平30.2pct；总地价11.1亿元，环比-84.6%，同比-89.8%，平均楼面价5,309元/平米，环比-47.6%，同比-30.6%，主要源于9月布局的句容、嘉兴均属三四线城市，城市能级明显降低。9月公司拿地额占比销售额9%，较8月下降46pct，创年内新低，拿地态度转向有所谨慎。1-9月公司共新获58地块，共新增规划面积1,013.1万平米，同比+89.9%；总地价816.1亿元，同比+29.1%；拿地额占比销售额达70%，较17年下降10pct，仍属加仓拿地。平均楼面地价8,056元/平米，较17年楼面均价-13.0%，拿地扩展同时兼顾成本控制。非市场化拿地方面，18年以来先后收购东风地产股权、农发集团项目，集团内整合漳州，非市场化拿地能力加速兑现。

投资建议：销弱市下销售依旧优秀，拿地态度则有所谨慎，维持“强推”近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司过去两年积极拿地扩张，18年1-9月拿地规模继续高增，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持公司18-20年每股收益预测2.02、2.54和3.11元，目前现价对应18PE为8.6倍，维持目标价28.00元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧