中南建设(000961)

报告摘要：

业绩反弹态势已现，待结算货值充裕，未来业绩兑现值得期待。从2018年起公司将逐渐结算16、17年销售的项目，其销售均价有明显提升，上半年公司毛利率22.23%，房地产业务毛利空为24.35%，较17生全生提盘8.78pct，反登明显。今年1―9月销售金额1027亿元，同比增长64%，继续高增长态势；截止6月底公司预收账款达922亿元，主要由2016、2017生的房款构成，预计其利润水平不低于18年上半年的结笠项目，本来业绩有望持续兑现。

在手土储充沛，深度布局江苏，受益长三角一体化利好。公司在手全口径土地储备2990万平米，其主约四成位土江苏省，预估未售土储总货值约3650亿元。长三角地区强劲的经济实力以及一体化发展带来的利好，叠加公司小盘深耕的策略，保证公司未来销售规模的基础及面对市场的快速应变能力。

降杠杆进行时，负债规模与结构逐步优化。为匹配公司的快速发展，近几年负债逐步走高，但随着自身规模增加与行业环境的改变，公司也在寻求改变。截止6月底，公司查息负债562亿元，净负债193%，较17生底下降40pct；短债比例为26%现金／短债覆盖系数由1.09上升至1.31，偿债能为进一步提升。随着项目结算带来所有者权益的增加，预计公司负债情况将会进一步得到改善。

上下齐心聚焦主业，管理层、核心骨干利益绑定打造集团军。去年公司正式引入陈凯担任中南置地董事长，并吸引了众多原万科、华润职业经理人；陈凯目前为第九大股东，实现由职业经理人向合伙人的转变。对土主高层及核心鲎干，公司推出股权激励+员工持股计划，真正做到全员协力。与此同时，公司将产业园业务子公司转让予中南控股，以实现对于地产主业的聚焦。

维持公司“买入，Ljr级。预计18、19、20年的EPS为0.59、1.08、1.34元；当前股价对应18、19、20年PE为8.61、4.72、3.83倍。

风险提示：二线、三线城市项目销售不及预期；行业融资环境收紧