新城控股(601155)

核心观点

公司发布 10 月份经营简报，2018 年 10 月实现合同销售金额 217.65 亿元，同比增长 52.66%；实现销售面积 173.92 万平，同比增长 70.64%。 10 月销售延续亮眼表现，符合我们预期。 我们维持 2018-2020 年 EPS 为 3.70、4.94、 6.27 元的盈利预测，维持“买入”评级。

销售延续亮眼表现， 待结算资源持续增长

公司 10 月销售并没有受到部分城市去化率下滑的影响，依旧延续较高增速，体现公司不俗的拿地判断力和销售实力。 2018 年 1-10 月累计合同销售金额 1813.39 亿元，同比增长 103.38%；累计销售面积 1446.19 万平，同比增长 123.18%。根据克而瑞的数据， 1-10 月 TOP50 房企累计销售金额同比增长 41%， 公司销售金额增速持续大幅领先 TOP50 房企。 根据三季报，三季度末公司合同负债（原预收账款）为 999.31 亿元，较 2017 年末增长 96.66%。合同负债对 2018 年预测营收（ Wind 一致预期）的覆盖率为 162%，较 2017 年末进一步提升 37 个百分点。

拿地力度保持稳定， 短债覆盖倍数较高

2018 年 10 月，公司在南昌、南宁、遵义、马鞍山、徐州、沧州、北海、贵港、盐城拿下 10 宗地块，新增土储建面 230.53 万平，拿地总价 55.62亿元。根据克而瑞的数据，公司 1-10 月累计新增土地价值 632.1 亿元，同比略微下滑 1.65%，基本上延续去年的拿地力度。根据三季报，公司 2018年销售商品提供劳务收到的现金（根据前三季度增速的估算值）对短期负债的覆盖倍数高达 7.56倍，较 2017年 4.29倍大幅提升，也明显高于TOP50A 股上市房企 4.20 倍的平均水平。我们认为高速增长的销售带来充足回款，叠加合理的长短债负债结构，公司资金链情况较为安全。

高管增持+公司回购稳定市场信心

公司 10 月 10 日公告，控股股东及其一致行动人承诺一年内不减持，部分董事及高管计划自 2018 年 10 月 29 日起 6 个月内增持 230 万股。截至 11月 2 日，该增持计划已经完成，以 10 月 29 日至 11 月 2 日均价 24.81 元估算，增持金额约为 5706 万元。公司另于 10 月 19 日公告， 拟以自有资金通过集中竞价交易的方式回购总价不超过 8.36 亿元的公司股份（ 不低于当前公司总股本的 0.5%且不超过 1%，回购目标价不超过 37 元），用于实施股权激励计划或员工持股计划， 有利于公司建立和完善利益共享机制，提高员工凝聚力和公司竞争力。

业绩具备高增长基础，维持“买入”评级

公司销售持续高增长， 待结算和可售资源较为充裕， 住宅+商业双轮驱动和四大激励手段助力下， 业绩具备高增长基础。维持公司 2018-2020 年 EPS为 3.70、 4.94、 6.27 元的盈利预测。可比公司 2018 年平均 PE 为 7.92 倍，考虑到公司高增长预期，我们维持公司合理估值为 8.5-9.5 倍的判断，维持31.45-35.15 元的目标价，维持“买入”评级。

风险提示： 商业地产扩张影响资金周转效率； 房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。