万科A(000002)

核心观点

公司发布 11 月份经营情况公告， 2018 年 11 月实现销售金额 583.2 亿元，同比增长 68%；实现销售面积 355.6 万平，同比增长 55%。 公司四季度推盘量较高，营销力度有所加强，使得销售数据逆势增长，充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。 我们依然维持 2018-2020 年 EPS为 3.20、 3.95、 4.54 元的盈利预测，维持“买入”评级。

推盘加速+营销发力， 11 月销售延续高增长

2018 年 11 月， 公司实现销售金额 583.2 亿元，同比增长 68%；实现销售面积 355.6 万平，同比增长 55%。 2018 年 1-11 月累计销售金额 5439.5亿元，同比增长 16%；累计销售面积 3599.0 万平，同比增长 15%。 在 9月销售金额负增长后，公司 10、 11 月销售重现强劲增长，主要因为：第一，公司加快周转速度，推盘量大幅提升； 根据三季报，前三季度新开工面积3649 万平，同比增长 40%，已超过全年计划新开工面积。 第二，面对去化率逐渐下行的市场环境，公司果断加强营销力度，保障项目去化和回款。公司销售逆势增长， 充分体现龙头房企面对行业下行周期较强的应对能力。

11 月新增开发项目 391.9 万平， 储备资源依然丰厚

11 月公司新增 14 个项目，计容建面 391.9 万平，权益建面 232.8 万平，权益价款 140.5 亿元，拿地强度较 10 月有所反弹。根据三季报，前三季度公司投资金额的 83.6%分布于 2019 年市场环境预计相对更好的一二线城市。截至 9 月末，公司土储建面 1.52 亿平（在建 8858.9 万平，储备 6300.6万平），同比增长 17.8%；权益土储建面 9243.8 万平，同比增长 11.4%，

优质土储资源依然丰厚。

货币充裕负债较低， 11 月发行 20 亿元 3 年期中票利率仅为 4.03%根据三季报， 9 月末公司拥有货币资金 1327.7 亿元，同比增长 41%，流动性较为充裕。负债率指标方面， 9 月末公司扣除预收账款后资产负债率和净负债率分别为 46.3%和 51.2%，均低于克尔瑞 2018 年前三季度销售金额 TOP50中 A 股上市房企的中位值（ 50.3%、 156.3%）。稳健的财务状况使得新增融资成本维持低位， 11 月公司成功发行 20 亿元 3 年期中票，利率仅为 4.03%，而根据 Wind 的数据， 11 月民营房企境内发债利率中位值高达 7.39%。

龙头白马稳健至上，维持“买入”评级

公司预收账款和储备货值较为充足， 2018-2020 年业绩有望稳定增长；凭借优秀管理机制和稳健战略风格，房地产主业具备穿越行业周期的潜质；围绕房地产的多元化战略布局有望提升增长韧性。我们维持 2018-2020 年EPS 为 3.20、 3.95、 4.54 元的盈利预测。可比公司 2018 年平均 PE 为 7.82倍（ Wind 一致预期）。我们认为公司作为 A 股房地产开发企业中销售规模、利润规模最高的领军企业，十年来业绩持续增长，标杆效应较强，应当享受估值溢价，维持 2018 年合理 PE 估值水平为 9-10 倍的判断，目标价28.80-32.00 元，维持“买入”评级。

风险提示： 钜盛华及其一致行动人仍有减持公司股份的可能；多元化业务拓展不及预期；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。