万科A(000002)

公司公布11月销售情况，月度销售面积355.6万平方，YOY+54.9%,月度销售金额583.2亿，YOY+67.8%,单月销售增速加快。公司年底加速推盘，逆周期增加土地储备，财务稳健，我们预计公司2018、2019年净利润将达到345亿元和406亿元，YOY分别+23%和+17.6%，EPS分别为3.13元和3.68元，按目前A股价格计算，对应PE分别为8.6倍和7.4倍，PB1.8倍；H股对应PE为8倍和6.8倍，PB1.6倍。我们维持AH股买入的投资建议。

销售增速继续加快，均价提升：公司11月加快推盘速度，实现销售面积355.6万平方米，销售金额583.2亿元，在同期基期较低的情况下，YOY达到+55%和+68%，较10月分别大幅提升17个和21个百分点，均创年内新高；11月公司销售均价为16400元/平米，MOM+3.52%，YOY+8.36%。累计来看，公司2018年1-11月共实现销售面积3599万平米，销售金额5439.5亿元，分别同比增长14.6%和16.3%，今年前11个月已完成17年全年销售金额的103%。公司1-11月销售均价为15114元/平，YOY+1.54%，销售均价保持稳定。

土地储备力度加强，专注核心区域项目：公司11月共新增14个地产开发项目，权益建筑面积232.8万平米，较10月增长33.7%；支付权益土地款140.51亿元，综合楼面地价6036元/平米，均价MOM+20%。此外，继10月收购华夏幸福环京地块项目股权，公司11月斥资约16亿元和约34亿元�展汉：轿挥诠阒莸淖酆咸逑钅亢图慰�城位于杭州、重庆等4个城市的房产项目。根据克尔瑞统计数据，11月，销售TOP100的企业近4成未拿地；在市场整体拿地节奏放缓的背景下，公司呈现逆周期拿地态势，增加土地储备，为未来发展做准备。1-11月，公司累计权益建筑面积为2687万平米，YOY+8%；累计支付权益土地款1479亿元，与1-11月销售总额的比值为0.27，低于2017全年的0.41，拿地节奏稳健。1-11月，公司继续聚焦于核心城市项目，按权益建筑面积计算，70%位于一、二线城市；其中，公司在热点城市沈阳、济南、成都、宁波和天津拿地积极，权益面积分别占累计权益面积的4.5%、4.2%、4.0%、3.8%和3.7%。

融资成本处于较低水平，融资优势凸显：公司于11月14日和12月12日分别公告中期票据发行事宜，票面利率分别为4.03%和5.35%，期限分别为3年和5.25年，金额分别为20亿人民币和6.3亿美元。克尔瑞统计数据显示，11月房企发债融资的平均成本为8.54%，在当前融资环境紧张的情况下，公司的融资成本显著低于业内平均水平，财务优势凸显。

盈利预测与投资建议：公司作为行业龙头，销售增速稳中有升，融资能力较强，拿地节奏稳健，在当前紧张的市场环境下具有逆势扩张的空间，我们预计公司2018、2019年净利润将分别达到345亿和406亿元，YOY分别+23%和+17.6%，EPS分别为3.13元和3.68元，按目前A股价格计算，对应PE分别为8.6倍和7.4倍，PB1.8倍；H股对应PE为8倍和6.8倍，PB1.6倍，我们维持AH股买入的投资建议。