万科A(000002)

推盘主力期，销售增速明显回升

公司 11 月销售金额同比增长 55%，带动全年累计同比回升至 16%。继 9 月单月负增长后， 10-11 月销售增速大幅回升，主要系四季度是公司主力推盘期，可售资源供应充足。此外，随着楼市降温，优势项目加速入市亦为去化率提供支撑。 2018 年 1-9 月公司累计新开工面积 3649 万方，同比增长 40%，已超额完成全年目标（ 3545 万方）。考虑到行业资金面压力下，公司积极回笼资金，预计 2019 年开工意愿仍然较高，后续可售资源相对充裕，可以销售保持平稳增长提供支撑。

整体拿地节奏放缓，补仓更加理性

公司 11 月拿地有所回升，单月新增土储金额同比增长 27%。整体来看，1-11 月新增土储 4585 万方（ +12.5%），总地价款 2639 亿元（ +4.9%） ；拿地面积/销售面积的比例为 127%，与 2017 年基本持平，货量得到合理补充；拿地金额/销售金额的比例为 49%，较 2017 年高点（ 53%）回落 4pc，投资强度有所回落；拿地均价/销售均价的比例为 38%，较 2017 年（ 42%）下降 4pc，成本控制有所改善。

短债压力较小，融资优势明显

截止 2018 年三季度，公司净负债率提升至 51%， 低于行业平均水平。货币资金/短期有息负债的比例约 1.78 倍，短债压力相对较小。四季度以来，公司发行了一笔住房租赁专项债（ 5Y， 20 亿元）、一笔境内中期票据（ 3Y，20 亿）、一笔美元中票（ 5.25Y， 6.3 亿美元），票面利率分别为 4.18%、4.03%、 5.35%，继续保持具有明显竞争力的融资成本。

12 个月目标价 40.75 元，维持“买入”评级

考虑到公司债务扩张带来的利息支出增加，以及计提存货跌价，我们下调公司 2018-2020 年预测净利润至 334、 394、 440 亿元，对应三年 EPS分别为 3.03、 3.57、 3.98 元。 当前股价对应 2018-2020 年预测 PE 为 8.4、7.1、 6.4 倍。 公司开工意愿积极，销售有望保持平稳增长，财务稳健，业绩保障力度较强。我们维持 12 个月目标价 39.22 元， 维持“买入”评级。

风险提示：

公司推盘进度有不及预期的可能；土地成本提升有导致利润率不及预期的可能；项目结算进度有不及预期的可能