万科A(000002)

事件

2018年12月，公司实现销售面积438.7万平方米，同比下降3.2%；实现销售额630.1亿元，同比增长1.25%。2018年，公司实现累计销售面积4037.7万平方米，同比增长12.31%；实现累计销售额6069.5亿元，同比增长14.54%。

销售增速转负，销售均价低于年内平均水平

公司12月单月销售面积同比下降3.2%，增速较前期大幅下降，主要受去年基数较高影响。销售额增加1.25%，单月销售均价为14362.89元/平米，低于年内平均水平；2018年，销售面积4037.7万方，同比增加12.31%，销售金额6069.5亿元，同比增加14.54%，仍处于年内高位，但低于克尔瑞统计的TOP10房企平均增速（25%），累计销售均价15032.07元/平米，高于去年同期累计销售均价。

年末累计拿地力度稳定，物流业务发展加速

2018年公司累计新增项目241个，去年同期新增项目221个。累计新增计容建面5070.5万方，相比去年同期4616.91万方增长9.82%，拿地销售面积比为1.26，基本维持稳定（1-11月为1.27，去年同期为1.28）。18年12月公司拿地力度增强，环比增加23.81%。2018年公司累计新增物流地产项目64个，去年同期增加36个，增幅显著。12月新增物流地产项目10个，新增建筑面积96万方，较去年同期增加近一倍，公司物流地产业务投入大幅增加。

投资建议

公司业绩增长稳定，财务稳健，净负债率低。年末累计拿地力度维持稳定，物流业务投入增加。在行业集中度提升的大背景下，公司在拿地、融资等方面的优势日益明显。受公司计提减值影响，预计公司18-20年EPS分别为3.17、3.86及4.55元，对应PE为7.9X、6.5X及5.5X，6个月内目标价32.83元，维持“买入”评级。

风险提示：销售超预期下滑，存货超预期计提减值