招商蛇口(001979)

事件：

1月9日晚，招商蛇口公布公司12月销售数据，12月公司实现签约金额217.7亿元，同比+113.9%；实现签约面积115.8万平方米，同比+78.7%；12月公司新增建面154.1万平方米，同比-16.4%；总地价49.9亿元，同比-54.1%，其中新增权益建面109.8万平方米，同比-2.4%，权益地价28.3亿元，同比-55.9%。

点评：

12月销售218亿、同比+37%，18年销售1706亿，同比+51%，超计划114%12月公司实现签约金额217.7亿元，环比+36.9%、同比+113.9%，较11月+99.3pct，高于克尔瑞主流50房企月平均同比+31.7%；实现签约面积115.8万方，环比+40.3%、同比+78.7%，较11月+7.6pct，优于我们高频跟踪的46城12月成交面积同比+8.2%；销售均价18,809元/平米，环比-2.4%，较17年-4.9%。18年公司累计实现签约金额1,705.8亿元，同比+51.3%，较上月+6.2pct，完成全年1,500亿元销售计划114%；实现签约面积827.4万平方米，同比+45.2%，较上月+4.3pct。18年累计销售均价20,618元/平米，较17年提升4.2%；公司18年销售靓丽收官，全年销售增速远高于克尔瑞主流50房企35%的平均水平。考虑到公司布局以供需关系较为紧张的一二线城市为主，在当前三四线市场弱于一二线背景下，19年销售预计将继续保持稳增势态。

18年拿地1,299万方，同比+34%，拿地额/销售额55%，拿地逐步趋于谨慎12月公司新获取杭州、南京、武汉、成都、十堰5城共7个项目，布局仍以重点二线城市为主，共新增建面154.1万方，同比-16.4%，其中新增权益建面109.8万平米，同比-2.4%，权益占比71.3%，高于17年平均水平11.6pct；对应地价28.3亿元，同比-55.9%，平均楼面价3,238元/平米，环比-36.1%，同比-45.1%，主要源于南京、武汉商办项目以及十堰项目体量较大、地价较低。12月公司拿地额占比销售额23%，较11月-24pct，拿地态度仍较谨慎。2018年公司共新获76地块，共新增规划面积1,298.8万方，同比+34.1%，权益占比55.2%，较17年-4.4pct；总地价940.7亿元，同比+4.9%；拿地额占比销售额达55%，较17年下降24pct，全年来看仍属加仓拿地，但下半年有所谨慎。平均楼面地价7,243元/平米，较17年楼面均价-21.8%，拿地成本有效控制。非市场化拿地方面，18年公司先后收购东风地产股权、农发集团项目，集团内整合漳州，前海土地整备方案落地，非市场化拿地能力加速兑现。

投资建议：全年销售高速增长，前海项目积极推进，维持“强推”评级近年来公司推进“快周转+资源型”并重的策略。一方面，公司16-18年积极拿地扩张，充分展现出公司快周转的转型以及对于规模的追求。另一方面，在土地资源供给侧改革背景之下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势，对于前者，前海、太子湾和蛇口的逐步转性，进行资源重估提升公司估值；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。12月公司前海土地整备方案落地，土地补偿价值、使用权置换以及后续合作进一步确定，土地整备进展加速。此外，预计粤港澳大湾区发展规划出台在即，而这利好于作为大湾区的核心标的公司的资产价值的再获提升。我们维持预计公司18-20年每股收益2.02、2.54和3.11元，目前现价对应18PE为8.8倍，维持目标价28.00元，维持“强推”评级。

风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。