新城控股(601155)

公司发布2018年业绩预增公告：预计实现归母净利润90亿元到105亿元，同比增长49%至74%；实现扣非后归母净利润70亿元到80亿元，同比增长40%至60%。

业绩大幅提升，销售逆势高增长

公司2018年实现销售金额2210.98亿元，同比增长74.82%，实现销售面积1812.06万方，同比增长95.21%。销售均价12201元/平。全年超额完成年初设定的1800亿元的销售目标（超出22.8%），根据克而瑞2018年房企销售排名，新城控股位居TOP8。

大力拓展商业地产，拿地节奏张弛有度

公司2018年新增19家吾悦广场，其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产项目，有效盘活存量资产。截至目前，公司在建及开业吾悦广场达99座，其中已开业42座，商业地产实现快速拓展。2018年公司租管费收入合计21.64亿元，同比增长103%，超额完成年初设定的20亿元的收入目标。

土储方面，据我们跟踪，公司2018年新增土储建筑面积约2495.8万方。在2018年下半年土地市场转淡的背景下，公司适度放缓扩张速度，拿地态度趋谨慎，下半年新增土地价款占当期合同销售额比例约为37%，较上半年的51%下降14个百分点；全年拿地价款占销售额的比例在39%左右，较2017年下降近20个百分点。目前公司土储充沛，发展战略张弛有度，随环境灵活调整，有助于未来稳步扩张。

新增融资成本大幅改善，高管增持彰显信心

融资方面，公司在保持银行开发贷、项目股权融资等融资渠道的基础上，积极探索多元化融资方式。进入四季度后，行业资金面出现改善迹象，公司融资端继续发力，公开发行2018年公司债券（第一期）（品种二），发行规模21.6亿元，利率7.43%；非公开发行公司债券（第二期）（品种一）发行总额12亿元，票面利率7.5%。2019年开年，公司融资端持续改善，融资成本有所下降。成功发行10亿元中期票据，发行利率仅6.0%，较2018年四季度下降1.5个百分点；发行规模6亿元的超短期融资券，票面利率仅为4.3%，融资成本进一步下降。

2018年11月3日，公司董事兼总裁王晓松先生等6位高管，合计增持公司股份230万股，占总股本的0.10%。同时，公司于2018年11月21日首次回购公司股份，截至当前，公司合计回购约553万股，占公告公布时总股本的0.24%。高管增持及公司回购股份均彰显管理层对公司未来发展的信心。

投资建议：公司土地储备主要分布在长三角、珠三角、环渤海经济圈，以及中西部省会城市及其卫星城。2018年销售额再次实现逆势高增长，超额完成年初设定的销售目标。在房地产开发业务迅速发展的同时，公司大力拓展商业地产板块，加配抗周期资产，灵活调整扩张战略。高管增持与股份回购，充分彰显了公司对于未来业绩高增长的信心。公司2017年分红比例高达30%，自2004年以来未曾有过股权融资，但现金分红累计近36亿元。我们预测新城控股2018、2019年的EPS为4.57元、5.32元，相对应的PE为5.85、5.03x，维持“买入”评级。

风险提示：行业政策风险，公司销售及业绩不达预期等。