新城控股(601155)

核心观点

公司发布业绩预增公告，预计2018年实现归母净利润90-105亿元，同比增长49%-74%；实现扣非归母净利润70-80亿元，同比增长40%-60%。公司“住宅+商业”双轮均实现快速增长，我们上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元，维持“买入”评级。

业绩保持高马力，规模质量双提升

以业绩区间中位值计算，预计公司2018年实现归母净利润97.5亿元，同比增长61.7%；实现扣非归母净利润75.0亿元，同比增长49.9%。我们认为公司业绩靓丽主要源自结算规模和质量的双重提升，受益于2016-2017年行业高景气，公司前三季度毛利率达到38.58%，较2017年同期提升1.2个百分点，处于历史最高水平。根据业绩预告，公司归母净利润中非经常性损益占比约为23%，主要源自吾悦广场带来的公允价值变动损益。

销售强势迈入TOP10，拿地积极把握契机

2018年公司房地产业务实现销售面积1812.1万平，同比增长95.2%；实现销售金额2211.0亿元，同比增长74.8%，继续保持高成长基因。根据克而瑞的数据，公司销售金额增速位居龙头房企前列，首次进入销售榜单TOP10。2018年公司拿地总价773.2亿元，同比增长83.8%；新增建面2536.3万平，同比增长82.4%；拿地强度为35.0%，同比提高1.7个百分点；楼面均价3048元/平，同比基本持平，占销售均价的25%。公司拿地延续2013年以来的高增长态势，继续以合理成本扩展土地储备，下半年抓住土地市场冷却契机，拿地金额高于上半年。

商业版图扩充，有望持续享受融资红利

2018年公司吾悦广场新开业19座，年末已开业数量达到42座。商业板块租金和管理费收入21.6亿元，同比增长103.0%；平均出租率98.81%，同比提升1.11个百分点；平均租金109元/平/月，同比增长18.5%，商业管理收入超额完成年初目标。2019年1月公司发行6亿元超短融，利率仅为4.30%，较2018年8月、9月发行的2单超短融分别改善194、168bp；发行10亿元3年期中票，利率6.00%，较2018年四季度的3单3年期中票改善100-139bp。

成长潜质依然出众，维持买入评级

公司销售和拿地高增长，商业板块发展态势良好，双轮驱动下业绩高增长有望延续；随着规模步入龙头阵营，有望持续受益于融资集中度提升；高管增持和回购彰显成长信心。我们基于业绩预增公告，调高预测营收、毛利率、公允价值变动损益等科目，上调公司2018-2020年EPS至4.32、5.62、7.26元（前值3.70、4.94、6.26）。参考可比公司2019年6.14倍的PE估值，我们认为公司2019年合理PE估值水平为6-7倍，目标价33.72-39.34元（前值32.56-36.26），维持“买入”评级。

风险提示：商业地产扩张影响资金周转效率；房地产行业销售增速存在下滑风险，有可能拖累公司销售。