招商蛇口(001979)

事件

公司发布2018年业绩预告，预计2018年实现归母净利润145-155亿元，同比增长19%-27%（追溯调整前），EPS约1.79-1.92元。

简评

结算保持平稳，业绩增长符合预期。公司2018年预计实现归母净利润145-155亿元，若不考虑业绩追溯调整，公司业绩同比增长19%-27%，追溯调整后业绩同比增长15%-22%。报告期内公司结算保持平稳，业绩实现增长主要由社区开发业务毛利以及园区开发业务毛利分别同比增加约33亿元和约10亿元贡献。我们认为，过去两年公司销售的高增长将继续为今年业绩打下基础。

百尺竿头更进一步，销售超额完成全年目标。销售方面，公司2018年实现签约销售金额1705.8亿元，同比增长51.3%，完成全年1500亿目标的114%；实现签约销售面积827.4万平，同比增长45.2%，继续维持高增长；签约销售均价20618元/平，较上年继续提升833元/平。拿地方面，2018年公司通过招拍挂新增76宗地块，拿地总金额970.9亿元，同比增长11%，即排除前海项目等非市场化扩张的体量，公开市场拿地额即占销售金额57%，彰显积极的拿地意愿；拿地权益金额576亿元，权益占比59%，较上年继续下降1个百分点。我们认为，公司可售货值充沛，今年销售规模有望继续突破两千亿大关。

禀赋优势充分释放的一年，前海片区开发迎新进展。2018年5月，公司85.5亿元收购招商漳州78%股权，此举将扩充土储总建面约760万方，其中住宅约150万方，商业用地约100-200万方，且未来还具延展性。12月，前海土地整备迎来新进展，公司和前海管理局将合资开发前海片区，按照双方出资的土地价值和各50%的协议，测算公司除所得税外，尚须补足约146亿元现金对价，预计今年6月前可完成确权。此外，26万方前海写字楼项目将于今年入市，预计均价7万元/平以上，禀赋释放为全年业绩提供坚实保障。

投资评级与盈利预测：我们认为公司从禀赋优势到发展模式，都具备长期看点，在管理市场化的程度上亦是首屈一指，我们预计公司18-19年EPS分别为1.93、2.50元，维持“买入”评级。