招商蛇口(001979)

事项：

公司公布2018年年报，全年实现营业收入882.8亿元，同比增长17.0%，追溯调整后同比增长16.3%；归母净利润152.4亿元，同比增长24.7%，追溯调整后同比增长20.4%；对应基本EPS1.89元，接近业绩预告区间上限。公司拟每10股派发现金红利7.8元（含税）。

平安观点：

毛利率回升叠加结算增长带动业绩高增长。2018年公司营收882.8亿，同比增长17.0%，追溯调整后同比增长16.3%；归母净利润152.4亿元，同比增长24.7%，追溯调整后同比增长20.4%。业绩高增长主要因：1）期内结算面积及结算均价上升带动结算收入增长；2）结算结构变化带动公司整体毛利率同比提升1.7个百分点至39.5%；3）因转让资产及联合营公司，投资收益同比增长125%至65.5亿元。期末预收账款同比增长36.8%至753.5亿，为2018年实际营收的85.4%，叠加2019年100.5%的竣工高增长计划，奠定未来业绩增长基础。

三大板块协同发展，新型业态多点开花。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长14%、43.2%和下降4.3%，分别占总营收的89.1%、10.2%和0.7%，园区开发与运营业务收入同比增幅较大，主要因深圳太子商务广场项目结转。邮轮业务发展步入快车道，蛇口邮轮母港荣获“最佳邮轮港口服务”、“最具设计创意”两项大奖，全年靠泊邮轮89泊次，同比增长46%，邮轮客流超36万人次，同比增长93%，母港服务各类旅客总客流突破600万人次。同时，公司积极布局新业态，长租公寓已全面覆盖北上广等13个国内一线、核心二线城市，累计布局近2.4万间，管理规模约98万平；大文创方面，已于6个城市布局8个意库项目，运营面积超110万平，累计产值超800亿元。

销售表现靓丽，拿地节奏稳健。公司2018年实现销售额1705.8亿，同比增长51.3%，超额完成18年初1500亿目标；实现销售面积827.4万平，同比增长45.1%；受产品结构影响，销售均价20618元/平米，同比增长4.2%。2019年目标2000亿，同比增长17.2%。2018年新开工1801.8万平，同比增长20.1%，积极开工为2019年可售奠定基础。2019年计划新开工1100万平，同比增长1.7%。截至2018年末，公司已完成60座城市布局，全年招拍挂、收并购、产城联动、港城联动多管齐下，新增土储1357万平，同比增长32.6%，为同期销售面积164%，较2018年小幅回落15.5个百分点。

财务状况优化，融资成本占优。期末在手现金673.8亿，为一年内到期负债的176.2%，较2018年提升27.2个百分点。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为45%和56.5%，同比分别下降13.7个、上升0.9个百分点。在融资环境整体趋紧背景下，公司积极拓展融资渠道，新增200亿中票、超短融注册额度，完成130亿公司债、超短融、永续中票等发行，完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品首期20亿发行，成功设立产业投资基金。期内平均融资成本4.85%，仅较2017年上升0.05个百分点，处于行业较低水平。

投资建议：考虑2019年楼市下行带来的潜在结算收入下行及项目减值可能，小幅下调公司2019-2020年EPS预测至2.41（-0.04）元和2.93（-0.12）元，当前股价对应PE分别为9.2倍和7.6倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）目前三四线楼市已步入调整通道，市场观望情绪浓厚，2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险；3）产业新城建设开发进度存在不确定性风险。