万科A(000002)

事件：公司公布2018年年报，实现营业收入2976.8亿元、归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。公司拟每10股份10.7元现金股息，合计118.12亿元。

业绩稳步增长，19年业绩锁定度较高。2018年公司营收增速22.6%，净利润增速33.4%，高于营业收入增速，主要体现为公司盈利能力持续提升，2018年毛利率、净利率同比分别提升3.4、2.1个PCT，近4年ROE逐年提升达到21.7%。截至年底，公司合同负债5047亿元，主要为预售房款，业绩锁定度达170%。

市占率持续提升，可售货值丰富，开工萎缩竣工增速下降。2018年公司累计销售面积4037.7万方，同比增加12.3%，销售金额6069.5亿元，同比增加14.5%，累计销售均价1.50万元/平米，维持高位。18年公司销售面积市占率2.35%，较17年的2.1%进一步提升。2018年公司实现新开工面积完成全年开工计划的140.8%，2019年公司计划开工面积3609万方，同比下降28%。公司可售货值丰富，截至2018年末，公司合并报表范围内尚有3710.2万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5307.1亿元，较17年末分别增长25.2%和28.1%。2018公司实现竣工面积2756.4万平米，同比增加20%，完成计划的104.8%，2019年公司计划竣工面积为3076.6万方，同比增加12%，增速比去年下降8PCT，竣工增速下降意味着结算业绩可能稳中略降。

公司总土储足够2-3年发展，拿地节奏谨慎，重视质量且成本得到控制。2018年公司新增项目规划建面4681.4万，目前公司累计总土储约1.55亿平米，足够2-3年发展，新增项目均价占销售均价的36%左右（房地比），拿地成本得到控制。拿地结构来看新增土储仍然一二线为主，一二线土储建面占比71.2%，权益投资金额占比81.4%，展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。

公司杠杆保持低位，债务结构合理、现金多分红高。公司经营性现金流明显优于同业，经营现金流为正336亿，2018年末公司在手货币资金1884亿，对应短期有息负债覆盖倍数2.38倍，远超同业。报告期内公司资产负债率稳中略增，受有息负债提升影响，净负债率为30.7%，在行业龙头处于极低水平。公司总体债务结构合理，有息负债以中长期负债为主，在紧信用市场环境下，公司融资结构发生变化，银行融资占比下滑，债券融资比重提升，导致公司综合融资成本有所提升，我们预计信用宽松将降低公司19融资成本。公司分红118亿持续回馈投资者，18年股息率达4.5%。

投资建议：公司现金多、负债低、分红高，经营稳健，并追求多业务高质量发展，综合财务表现优异，公司拿地力度保持稳健，总土储充足，成本控制得当，房地比低，考虑到公司货值大部分分布在一二线，有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现，我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元；考虑公司计划竣工增速下降8PCT，我们下调公司2019-2020年结算净利润约分别由426.2亿，502.3亿下调为395.8亿、459.7亿，对应EPS分别由3.86、4.55元下调为3.59、4.16元，对应PE为7.89X、6.79X，维持“买入”评级。风险提示：新房销售不及预期，“因城施策”政策落实不及预期，房屋价格大幅下跌