万科A(000002)

公司2018年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归母净利润337.7亿元，同比增长20.4%；EPS3.06元。结算量价齐升，业绩稳健增长。公司毛利率显著提升，但盈利增速略不及营收的主要原因在于：公司管控成本有所提升；当期结算项目中少数股东损益占比提升；计提了23.1亿的存货跌价准备。展望2019年，公司竣工体量将较2018年实际竣工规模增长11.6%，叠加公司当前已售未结资源达5307.1亿元，我们认为2019年公司将继续保持量价齐升的结算业绩。

销售规模再创新高。全年实现销售金额6069.5亿，同比增长14.5%，市场份额进一步提升4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。区域结构上，明显强化上海区域和中西部区域的销售。公司可售资源丰富，19年全年新开工计划达到3609万平，叠加公司历史以来优秀的管理能力已充分证明，无论在行业调整期还是增长期，公司均能够按照自身节奏实现持续增长，我们相信公司在19年继续保持龙头地位，保持规模增长。

拿地审时度势，伺机扩张。全年拿地额2960.4亿，同比增长3.1%，拿地金额占销售金额比重达到48.8%。区域上明显强化了二线拿地规模，拿地权益金额占比进一步降至56.1%。19年前两月拿地额虽同比下降18.8%，但领跑所有房企。整体而言，公司资金充沛，助力公司在一二线城市土地市场伺机扩张。报告期内杠杆水平有所提升，但新增融资成本均不超过5%。当前公司负债结构合理，资金渠道丰富，在今年流动性持续宽松的环境下，公司作为龙头房企将充分受益于本轮信用市场的宽松扩张。

多产业合纵连横，助力公司发展。物流地产：涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域，已成为国内领先的物流服务商。商业地产：公司管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平方米。长租公寓：泊寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。物业服务：报告期内，万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%。

盈利预测及投资评级：预计公司2019-2020年EPS3.63元和4.26元，维持至“买入”评级。