万科A(000002)

核心观点

公司发布年报，2018年公司实现营收2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归母净利润337.7亿元，同比增长20.4%；拟每10股派发现金红利10.7元。公司业绩整体符合预期，经营和融资优势有望在更分化、更高频的行业周期中得到凸显，一二线为主的布局将受益这些城市的市场复苏。我们预测公司2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元，维持“买入”评级。

业绩稳步提升，ROE再创新高

我们认为公司业绩稳步提升主要源自：1、结算规模稳步提升。2018年实现结算面积2191.4万平，同比增长10.7%；结算收入2846.2亿元，同比增长22.1%。2、盈利能力提升。本期结算资源主要集中于上海和南方地区，结算均价12988元/平，同比增长10%，带动房地产业务毛利率同比提升3.6个百分点。3、投资收益提升。非并表项目结算增加带动投资净收益达67.9亿元，同比增长8.7%。公司摊薄ROE提升0.5个百分点至21.7%，创1994年以来新高。公司当前可结转资源丰富，合同已售未结金额5307亿元，预计2019年竣工面积增长12%，将继续推动公司业绩平稳增长。

销售拿地稳步前行，融资成本优势显著

2018年公司积极推货，实现新开工面积约4992.8万平方米，同比增长36.7%，较年初计划增长40.8%，全年实现销售面积4037.7万平方米，销售金额6069.5亿元，同比分别增长12.3%和14.5%，继续保持全国领先规模。2018年公司整体保持相对稳健的补库存态势，获取新项目227个，总规划建面4681.4万平，同比增长1.4%，布局重心依然在于一二线城市。公司抢先占据融资渠道窗口，2018年第四季度以来累计发债破百亿元，票面利率区间3.15%-4.28%，融资成本优势显著。

多元化业务进一步奠定基础

公司物业、租赁住宅、商业地产、物流仓储服务等多元化业务进一步奠定未来转型基础。2018年万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%，旗下万科物业服务（香港）战略布局戴德梁行4.9%股份。截至2018年末，公司管理商业项目共计210余个，总建筑面积超过1300万平。截至2019年3月25日，长租公寓累计开业超过6万间，开业6个月以上项目平均出租率92%；万纬物流已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平，其中已运营项目62个，稳定运营项目平均出租率为96%。

夯实基本盘，维持“买入”评级

在“一城一策”逐步推进、房企融资尚未出现明显改善的环境下，公司作为龙头房企，经营和融资优势有望进一步凸显，在更分化和更高频的行业周期中抓得先机。公司布局集中在一二线城市，销售有望受益一二线城市市场复苏。考虑到公司结算节奏趋于稳健、盈利能力提升，我们小幅下调预测营收，上调预测毛利率，预计2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元（前值2019、2020年3.95、4.54）。参考可比公司2019年7.43倍PE估值，我们认为公司2019年合理PE估值为9-10倍，目标价32.58-36.20元（前值28.80-32.00），维持“买入”评级。

风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；房地产基本面下滑可能拖累公司销售；钜盛华及其一致行动人持股行为存在不确定性。