荣盛发展(002146)

事件： 公司发布 2018 年年度报告，报告期间实现营业收入 563.68 亿元，同比增长 45.64%；实现归母净利润 75.65 亿元，同比增长 31.31%；全年合同销售 1015.63 亿元，首次突破千亿，同比增长49.51%。每股收益 1.74 元，同比增长 31.82%，宣告每 10 股派发现金红利 4.50 元。业绩增长基本符合预期，毛利率提升、投资收益下滑

公司营收增幅大于归母净利润增幅主要有以下原因： 1) 投资收益同比下降 13%，主要原因为 2017年投资收益中包含处置河北银行股权产生的收益， 2018 年则不存在； 2）财务费用率大幅上升，由2017 年的 0.57%提高至 2018 年的 1.42%； 3) 少数股东损益占净利润的比例有所增加，由 2017 年的5.2%提高到 2018 年的 8.6%。截至 2018 年年报，公司账面预收款 870.5 亿，预收款/营业收入高达154%，待结算资源充足。 2019 年公司计划开工面积 954.31 万平、竣工面积 860.51 万平，分别同比增长 6.22%和 39.77%，充足的待结算资源和持续稳定的竣工增速为公司业绩持续增长奠定了坚实的基础。

销售规模破千亿，徐州区域贡献最高

2018 年公司合约销售金额 1015.63 亿元，首次突破千亿规模，同比增长 49.51%，超额完成年度签约 880 亿元的任务，年度计划完成率达到 115%；合约销售面积 983.40 万平方米，同比增长 54.73%；销售均价 10328 元/平米，同比下降 3.4%；当期销售回款 815 亿元，回款率 80.25%，超额完成年度计划。其中徐州区域签约、回款均破百亿，销售贡献最高。在徐州、廊坊、沧州、芜湖四个城市的市场占有率居首位，另外近两年新进驻的青岛、德州齐河、濮阳、岳阳等地也取得了较好的销售成绩。

2018 年拿地较为谨慎，环渤海和中西部合计土储占比超八成

2018 年公司拿地较为谨慎，全年通过招拍挂、股权收购等多种方式获得土地 89 宗，拿地金额 174亿元，拿地金额占比销售金额仅 17%；新增规划建面 760.5 万方，拿地面积仅占销售面积的 77%，远低于 2017 年的 144%；同时拿地均价 2288 元/平，占比销售均价仅 22%，继续保持土地低成本优势。截至 2018 年底，公司总土储 3613.54 万平米，足以满足公司未来三年开发需求。公司项目布局战略为“两横、两纵、三集群”的项目布局。从土地储备的城市分布来看，廊坊、沈阳、重庆、张家口、青岛、徐州占比最高，分别达到 11.4%、 9.0%、 5.9%、 4.9%、 4.6%、 4.4%，前六大城市土储合计占比达到 40%。从土地储备的区域分布来看，环渤海和中西部地区占比最高，两大区域合计占比达到 81%。其中，环渤海地区占比 58.5%（其中河北省占比 34.5%，天津市占比 0.7%，山东省12.9%，辽宁省 10.3%），中西部地区占比 22.5%（河南省 6.1%、重庆 5.9%，江西省（宜春、上饶）4.2%、湖南省 3.5%，陕西省 1.5%，其他 1.4%）。此外，华东区域占比 15%（江苏省 6.9%，安徽省7.0%，浙江省 1.2%），广东省占比 3.9%（惠州 2.6%、湛江 1.2%）。净负债率大幅下降，信托融资占比较高

2018 年公司净负债率由 2017 年的 124%下降到 2018 年的 88%。主要原因是公司有息负债规模大幅下降 28%，由 2017 年的 155 亿下降至 2018 年的 111 亿。剔除预收款的资产负债率也下降至 74.16%，同比下降 2.29 个百分点。 2018 年公司融资规模 450 亿元，其中 51%为银行开发贷款， 34%为信托融资， 11%为直接融资。 2018 年公司信托融资占比较高，可能是由于整体融资环境较紧所致。投资建议： 公司土地储备充足，销售持续高增长，利润率优势明显，公司股利支付率达到 26%，每股分红 0.45 元，按最新收盘价计算股息率近 3.9%，估值低分红高增长性好，结合公司重点布局的三四线城市景气回落，我们将公司 2019-2020 年净利润预测由 99.6、 127.01 亿下调为 96.4、 121.9亿，对应 EPS 由 2.29、 2.92 元下调为 2.22、 2.80 元，对应 PE 为 5.6X、 4.4X。我们预测 2021 年公司净利润为 156.3 亿，对应 EPS 为 3.59 元，对应 PE 为 3.4X， 维持“买入”评级。

风险提示： 三四线城市销售增速放缓， 融资环境超预期恶化