万科A(000002)

业绩稳健增长，已售未结充裕

2018年公司营收、归母净利润分别同比增长23%、20%，拟现金分红额118亿元约占归母净利润的35%。涨价红利继续入账，地产结算毛利率提升3.6pc至37.8%。合联营企业贡献投资收益同比增长37%至63亿元，期末投资余额达1295亿元，未来收益贡献或进一步提升。2018年末公司表内已售未结金额同比增长28%至5307亿元，覆盖当年地产结算收入1.86倍，为后续业绩释放提供较强保障。

拿地质量提升，销售现向好迹象

2018年公司新增项目总地价同比下降21%，拿地金额/销售金额比例同比回落20pc至42%；拿地均价/销售均价比例下降12c至36%；按权益投资金额计算，新增项目中一二线城市占比81%。

2018年公司新开工同比增长37%，2019年可售资源或较为充裕，叠加布局受益于行业结构切换，预计销售市占率将继续提升。2019年3月公司销售额、销售均价分别同比增长13%、14%，已呈现一定向好迹象。

巩固提升基本盘，外资持续增配，长线价值受认可

2019年公司将战略聚焦主航道，巩固提升基本盘。我们认为，公司地产平台拥有优秀的投融资风险管控意识和能力，长期经营稳定性和安全边际相对明显；物管、商业等新业务板块已初具规模，未来价值存进一步释放的空间。2018年下半年以来，公司深股通持股量净增2.05亿股，持股市值净增70亿元，2019年4月公司完成H股配售，外资持续增配一定程度反映了公司长线价值获较高认可。

盈利预测与投资建议

预测公司2019-2021年净利润为410、460、530亿元，计入H股配售后，对应2019-2021年预测EPS分别为3.63、4.07、4.69元。综合考虑我们维持公司A股2019年11倍PE估值，对应目标价下调至39.91元，维持“买入”评级。给予公司H股2019年9.5倍PE估值，目标价40.23港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：

房地产持续调控，公司销售去化及毛利率不及预期；公司竣工、结算进度不及预期；部分新业务盈利兑现不及预期。