新城控股(601155)

事项：

公司公布2019年一季报，实现营收43.3亿，同比下降16.4%；归母净利润2.1亿，同比下降42.6%，对应EPS0.09元。

平安观点：

多因素致业绩平淡，全年有望保持较高增速。公司一季度实现营收43.3亿，同比下降16.4%；归母净利润2.1亿，同比下降42.6%。业绩下降主要因：1）期内结算项目减少带动结算收入下降；2）管理费用及销售费用上升致期间费用率同比增长4.2个百分点至22.6%；3）因合作项目结转下降，投资收益由上年同期0.51亿降至-0.26亿；4）少数股东损益同比提升2.5个百分点至5.4%。期内毛利率38.4%，较2018年全年上升1.7个百分点，延续较高水平。公司一季度业绩占全年比重不足5%，考虑到期末预收账款较期初提升18.6%至1406.1亿元，为2018年营收2.6倍，叠加2019年92%的竣工增速，全年业绩仍将保持较高增速。

销售稳健增长，拿地相对进取。公司2019年1-3月累计销售金额467.1亿元，同比增长23.4%，累计销售面积415.3万平，同比增长36.2%。平均售价11249元/平，较2018年全年下降7.8%。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源，新增建面646.3万平米，同比增长28.1%，为同期销售面积的155.6%；平均楼面地价3490元/平米，地价房价比31%，保障项目盈利能力。

财务状况稳健，负债率有所上行。期末公司在手现金433亿，为短期负债（短借+一年内到期长债）的324%，短期偿债压力较小。净负债率、剔除预收账款的资产负债率为60.7%、47.1%，较期初上升11.4个、下降1.6百分点。由于拿地规模高于销售规模，期内经营性现金流净流出67.6亿元。

投资建议：公司凭借优异的逆周期拿地能力，积极在一二线及强三线拓展土地，显著受益本轮楼市复苏，销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。维持公司盈利预测，预计2019-2020年EPS分别为6.26元和8.16元，当前股价对应PE分别为6.4倍和4.9倍，公司快周转模式带动业绩持续超预期，销售规模及行业排名持续攀升，开工积极支持后续高成长，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，后续或面临毛利率下滑风险。