新城控股(601155)

公司发布 2019 年一季报，一季度实现营业收入 43.30 亿元， 较去年同期下降8.49 亿； 归母净利润 2.07 亿元， 较去年同期下降 1.53 亿；基本 EPS0.09 元/股。

盈利能力持续改善，杠杆进一步降低： 1）营收利润回落， 属竣工节奏问题，不影响全年业绩实现： 公司第一季度实现营收 43.40 亿， 较去年同期下降 8.49 亿；归母净利润 2.07 亿， 较去年同期下降 1.53 亿； 业绩回落主要原因是竣工节奏调整致报告期内可结转项目较少，报告期末， 公司账上合同负债 1403亿， 绝大多数是已售未结资源，展望全年业绩依然有较高保障， 更多只是一个竣工节奏的问题； 2）盈利能力进一步提升： 得益于 16-17 年高毛利项目结转，一季度结算毛利率 38.41%，同比增加 2 个百分点，毛利率持续修复。 3）现金充裕，负债率降低： 截至报告期末，公司货币资金 433.02 亿同比+157.35%，净负债率 61%，较去年同期下降 38 个百分点。

一季度销售金额 467.14 亿，排名行业前十： 据克而瑞数据，公司一季度操盘金额与面积均居于行业前十。 1-3 月公司实现合同销售金额约 467.14 亿，同比+23.36%，累计销售面积约 415.28 万方，同比+36.18%；销售均价 1.12 万/平米。考虑到公司土储多集中在长三角三四线城市，库存率相对较低； 同时，19 年 3 月以来，以一二线核心城市，及附属城市群的强三线城市为代表的区域，市场销售开始回暖， 我们看好公司凭借资源布局上的优势， 年内在销售增速上再次引领前十房企。

拿地更加积极、踏准市场节奏： 公司一季度新增项目 24 个（去年 26 个），总建面 640.50 万平，同比+22.35%，平均楼面价 4245.10 元/平，同比+73.08%。拿地均价大幅上涨主要是因为台州、徐州和武汉三处地块的楼面价较高，天津地区拿地密度显著上升也有一定影响。一季度新增土地价款占合同销售额 48.29%，相比于上年同期上升 13.45 个百分点，拿地节奏明显加快。 去年三季度开始调控进一步收紧，公司及时调整战略，放慢拿地节奏； 四季度精准把握土地市场底部，积极拿地； 19 年 3 月以来主流城市回暖，公司一季度维持高强度拿地，紧随市场情况调整自身战略，在土地溢价率尚未到达高点及时补充土储，不仅去化有支撑，项目毛利空间也更高。

商业地产业务稳中求进，租金收入翻倍： 截至 18 年底，吾悦广场已开业 42座，截至 2019 年 2 月末， 18 年开业+储备物业广场达 102 座； 2019 年一季度，吾悦广场实现租金收入 8.67 亿，同比+102.57%，平均出租率达 98.02%。

投资建议： 公司一季度营收及利润相比去年同期有所回落，只是受季节性竣工节奏影响且占比较小， 全年业绩实现无忧； 另外销售持续稳增；拿地依然积极，且开始深入二线城市；同时， 抗周期的商业地产板块继续发力， 一季度租金管理费实现翻倍。我们预计公司 2019-2021 年 EPS 分别为 6.40、 9.09、 12.58元，分别对应 PE6.25X、 4.40X、 3.18X，维持“买入”评级。

风险提示： 行业融资端改善低于预期， 三四线城市销售下滑超预期。