万科A(000002)

事项：

公司发布2019年一季报，一季度实现营业收入483.7亿元，同比增长56.9%；归母净利润11.2亿元，同比增长25.2%；每股收益0.102元，符合预期。

平安观点：

业绩开局靓丽，毛利率维持高位。期内公司实现营收483.7亿元，同比增长56.9%；归母净利润11.2亿元，同比增长25.2%。净利润增速低于营收增速主要因：1）应收账款减值损失增长237%至4.2亿；2）少数股东损益占比提升15.3个百分点至65%。受结算结构影响，期内整体毛利率同比提升0.87个百分点至35%。得益管控提升及营收增长，期内期间费用率同比降2.6个百分点至12.1%。

销售表现平稳，未结资源丰富。一季度公司实现销售面积924.8万平，合同销售金额1494.4亿元，同比下降11.8%、3.1%。销售均价16159元/平，较2018年全年上升7.5%。期内地产实现结算面积310.8万平，同比增长88.2%；实现地产营业收入455.9亿元，同比增长64.0%。由于销售规模远大于结算规模，期末合并报表范围内已售未结规模达4042.8万平，较2018年末增加332.6万平；未结合同金额为5863.5亿元，较2018年末增加556.4亿元，为2018年营收的197%，奠定2019年业绩增长基础。

拿地相对积极，新开工稳步增长。一季度新增项目19个，总建面598.5万平，权益建面437.2万平，同比下降36.6%和提升1.7%，权益占比73%，较2018年提升19.9个百分点。全口径拿地销售面积比为64.7%，较2018年降低51.2个百分点；平均楼面地价5443元/平，为同期销售均价的33.7%。期内实现新开工1019.4万平，同比下降9.8%，占全年开工计划的28.2%（2018年同期为31.9%）；竣工面积222.8万平，同比增长44.2%，占全年竣工计划的7.2%（2018年同期为5.9%）。

财务状况稳健，负债率小幅上升。公司坚持现金为王，期末持有货币资金1432.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元；净负债率44.8%，较上年末提升13.9个百分点，继续保持行业低位；有息负债占总资产的比例为16.1%，且71.8%的有息负债为长期负债，债务结构合理。

投资建议：维持原有盈利预测，由于期内港股上市平台行使超额配售权，按最新股本计算2019-2020年EPS为3.64元和4.44元，当前股价对应PE分别为8.1倍和6.6倍。公司作为国内优质龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时前瞻布局物流地产、长租公寓等地产细分领域，拓展新的业务模式。随着市场高点时销售项目步入结算周期，毛利率和业绩增速有望保持较高水平，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）尽管当前楼市整体回温，但三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价均将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来资产减值的风险；2）目前一二线楼市已自然复苏，可能存在因一二线复苏导致政策端放松不及预期风险；3）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，未来或面临毛利率下滑风险。