万科A(000002)

事件：公司公告19年一季度报告，公司实现营业收入483.75亿元，同比增长56.93%；实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元，同比增长25.23%；实现归母扣非净利润11.28亿元，同比增长36.63%，实现基本每股收益0.102元，同比增长25.23%。

聚焦主业，业绩得到快速释放：19年一季度，公司实现营业收入483.75亿元，同比增长56.93%；实现归属于上市公司股东净利润11.21亿元，同比增长25.23%；其中营业收入的增长主要源于报告期内房地产结转规模增加。19年公司基于“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略，各项费用均有所下降，一季度实现综合毛利率35%，同比去年同期提升0.9个PCT，销售、管理费用率分别额为2.8%、5.5%，同比分别下降1.3、1.7个PCT。

已售未结充足、业绩释放有保障：报告期内房地产业务结转收入455.9亿元，同比增长64.0%，实现结算面积310.8万方，同比上升88.2%（结算均价14468.6元/平米）；公司结算推进有序。从已售未结资源看，截止报告期，公司已售未结面积4042.8万方，较18年底增加332.6万方，合同金额总计约5863.5亿元，较18年底增加556.4亿元，已售未结均价14504元/平米；公司已售未结资源持续提升。报告期末合同负债（预收款）5330.9亿元，同比增长11%，超过销售额增速，业绩锁定率持续提升。公司已售未结资源丰厚，业绩锁定率同行高位，未来业绩释放基础夯实。

拿地谨慎，销售放缓，但全年开工、竣工面积有望超预期。报告期内公司实现销售面积925万方，同比减少11.8%，实现销售金额1494亿元，同比减少3.1%，销售均价16159元/平，比18年末提升7.5%。报告期内公司新增计容建面747.6万方，同比减少14.8%，增速环比2月有所回升，拿地销售比0.81，同比去年仅下降0.03PCT，考虑到公司现金充裕，下半年拿地有望增加。一季度开工竣工占比提升，全年有望超预期，一季度公司新开工面积1019.4万平方米，同比下降9.8%，占全年计划28.2%（18年同期为31.9%），竣工面积222.8万方，同比大增44.2%，占全年竣工计划的7.2%（18年同期为5.9%）。

在手现金充足，多元融资渠道开启：公司坚持现金为王，报告期末在手资金1432亿元，在手资金/（短期借款+一年内到期长期负债）为2.04倍，短期偿债能力强，位于行业前列。报告期内公司资产负债率84.80%，较18年末微升0.73pct；剔除合同负债后的资产负债率为77.2%，较18年末提升0.2pct，处于行业低位；从有息负债的结构看，长期负债71.8%，短期借款和一年内到期的有息负债占28.2%（18年末为32%），短债比例持续下降，偿债压力不大；并且从长短债的结构上看，期限结构仍合理。公司近期成功发行2019年第一期住房租赁专项公司债，利率3.65%；融资成本进一步降低，公司低成本融资优势突出。此外4月4日公司以每股29.8港币成功配售H股2.6亿股获得78.1亿港元，融资渠道多元化。

投资建议：公司业绩增长稳定，财务稳健，净负债率低。在手土储厚实，一季度拿地保持谨慎，资金面充裕的情况下预计后续有望回升；开工竣工占全年计划比重均有提升，全年有望超预期。考虑到公司货值大部分分布在一二线，有望受益一二线城市销售的回暖好于行业表现，我们预计公司全年销售额有望突破6550亿元。预计公司19-20年EPS分别为3.50、4.07元，对应PE为8.25X、7.10X，维持“买入”评级。

风险提示：销售不及预期、房地产政策变化不及预期