光明地产(600708)

公司2018年实现营业收入204.9亿元，实现归母净利润14.2亿元，分别同比-1.53%和-27.2%；2019年一季度实现营业收入31.8亿元，实现归母净利润3.69亿元，分别同比+6.27%和-28.3%。投资收益高基数和减值计提致业绩下滑，19年销售开局稍显弱势：18年归母净利润降幅较营收为大的主要原因在于：1、17年因转让昆山淀山湖项目贡献约9.4亿元利润使得当年投资收益大增，存在高基数效应使得今年投资收益减少105%；2、结算毛利率较去年为高，土增税相应增加使得税金及附加同比增加92.6%；3、三费有所增加，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别较上年提升0.2pct、0.7pct和0.72pct；3、18年计提存货跌价准备约7.66亿元，同比增长99%。而19年一季度增收不增利的主要原因在于结算毛利率不及去年同期水平。公司2018年签约金额244.6亿元，同比增长3.4%，完成全年销售目标98%；2019年开局销售稍显弱势，一季度签约金额26.5亿元，同比减少38.8%。

储备稍显紧缺，拿地力度显著加大：2018年新增房地产储备面积144.5万方，同比增长55.3%，拿地面积占销售面积比70%，较上年提升27pct，拿地力度显著增加；2019年一季度新增储备面积65.33万方，同比增长35%，拿地面积占销售面积比293%，拿地力度在2019年开局进一步加大。截至18年末，公司土地储备面积约301万方，一线、二线、三四线占比分别为15%、30%和55%；分区域来看，上海占比15%，江浙地区49%，其他区域36%。若考虑2019年一季度签约面积和新增储备面积，截止一季度末公司土储面积约344万方，可供1-2年开发，储备稍显紧缺。

负债水平回升，融资成本优势保持：2018年因全年尤其是上半年补货较为积极，净负债率、短债压力较年初分别上升61.4pct、5pct至195%、137%。2018年全年平均融资成本5.30%，较去年下降0.05pct，在18年房企融资成本普遍提升的行业背景下难能可贵。

盈利预测与投资评级：我们预计公司2019年、2020年EPS分别为0.69元、0.78元，维持“买入”评级。