单位投资额提升支撑投资增速继续上行

2017 年 1-4 月份，全国房屋新开工同比增长 11.1%，增速回落 0.5 个百分点；其中，住宅新开工同比增长 17.5%，增速回落 0.5 个百分点。值得注意的是，在新开工增速下行的背景下，施工面积增速却保持持平，从侧面反映了三四线城市停工复工现象增多。投资方面， 1-4 月份全国房地产开发投资同比增长 9.3%，增速提高 0.2 个百分点，其中住宅投资同比增长 10.6%，增速回落 0.6 个百分点。投资增速上行主要还是依靠单位投资额的提升。但是，需要指出的是，如果后续房企融资受阻且资金成本上行，加上需求端持续回落（尤其是当房价开始进入下行区间），将会对投资形成明显抑制。

宅地成交量跌价涨，溢价率回落显着

2017 年 4 月， 300 城市住宅用地推出建面 5694 万平米（环比+6%，同比-2%），成交建面 4213 万平米（环比-16%，同比-17%），成交土地出让金1971 亿元（环比-3%，同比+30%），楼面均价 4677 元/平米，平均溢价率 46%。分城市看， 17 年以来一线供地节奏明显加快，且推动成交同比显着增长。二线城市受政策调控影响，宅地市场逐步趋于理性。三线城市整体依旧偏弱，但成交端复苏带动部分强三线宅地市场升温。

4 月单月销售面积增速显着回落至 7.7%

2017 年 1-4 月份，全国商品房销售面积 4.17 亿平米，同比增长 15.7%，收窄 3.8 个百分点，单月数据看， 4 月份商品房销售面积单月增速回落 6.9个百分点至 7.7%。分城市看， 4 月份，一二城市销售面积同比分别大幅下滑 40.7%和 25.5%，降幅进一步扩大，三四线城市则同比增长 25.6%，增速收窄 3.6 个百分点。我们认为在政策引导以及资金成本上行等背景下，未来银行对于按揭贷的投放量将逐步收缩，同时首套房按揭贷利率将继续上行。信贷端的量缩价涨加上行政调控将对需求端形成抑制。

房企到位资金增速回落，房企海外融资力度或加大

2017 年 1-4 月，房地产开发企业到位资金 4.72 万亿元，同比增长 11.4%，增速回落 0.1 个百分点。具体来看，国内贷款累计同比增长 17%，自筹资金同比降 4.7%，利用外资同比增 115.3%，由于国内融资渠道全面收窄，房企融资逐步转向海外，海外融资有所升温。其他资金同比增长 21.3%，其中定金及预收款增长 21.7%，个人按揭贷款则同比增长 14.5%，增速回落 5.8 个百分点，未来信贷收紧将对房企销售回笼形成压制。

风险提示

强三线城市销售持续性弱于预期。限购政策调控蔓延至更多城市。