招商蛇口(001979)

2016年1-12月，招商蛇口实现营业收入总额635.7亿元，同比增长29.2%，实现归属于上市公司股东的净利润95.8 亿元，同比增长97.5%，同比去年备考口径增长39%，超额完成89.4 亿元的业绩承诺；基本每股收益为1.21元，同比增长37.5%；拟每10 股派发现金红利5.00 元。2017 年公司计划销售1,000 亿，同比大幅增长35%，体现集团做大做强地产业务的战略决心，而公司前2 月销售额已近翻番。报告期间，公司在前海片区开发取得实质性进展，并连续公告获得通州台湖镇政企合作项目以及深圳国际会展中心BOT项目，显示公司的“前港―中区―后城”的战略正加速落地。考虑到公司优质土地资源的价值、较高的销售目标以及业绩承诺， 我们给予公司2017-2018 年预测每股收益分别为1.41 元和1.56 元，目标价上调至22.56元/股，相当于16 倍的17 年市盈率，维持买入评级。

支撑评级的要点

16 年房地产销售增长28%，17 年销售目标1,000 亿。2016 年，公司实现签约销售面积471 万平米，签约销售金额739 亿元，同比增加28.4%，销售均价15,692 元/平米；实现结转收入561 亿元，同比增长33.9%，结算均价10,317 元/平米，结转毛利率32.3%，同比下降2.6 个百分点，主要由于深圳区域外项目结转较多。2017 年，公司计划实现销售额1,000 亿元，同比增长35%，前2 月已同增96%，预计全年可售货值约2,200 亿元。

投资聚焦一二线，多渠道获取土地资源。土地储备方面，公司聚焦一二线核心城市，目前土地储备1,826 万平米，权益储备1,291 万平米；去年公司拿地积极，合计拿地建面702 万平米，拿地金额905 亿元，新增土地储备中，一线和二线城市分别占比52%和48%。未来除了从公开市场获取资源，集团内资源的协同和产业新城的拓展也成为重要途径。2017年公司计划新开工面积765 万平米增长40%，计划竣工面积528 万平米。

前海片区开发取得实质性进展，土地重估价值可观。2016 年7 月，公司与前海管理局下属企业组建股权比例为50:50 的合资公司，共同开发建设列入合作范围的2.9 平方公里的前海土地，实际开发权益比例41.25%，标志着前海蛇口自贸片区机制的创新取得重大突破。截止2016 年末，公司在深圳前海蛇口自贸区的土地及物业合计516 万平米，包括：蛇口片区（220 万平米）、太子湾片区（53 万平米）和前海片区（238 万平米）。

“前港―中区―后城”联动，股权激励助力战略实施。2016 年8 月，公司与北京市通州区政府合作签署协议通过建立平台公司对台湖镇进行综合开发；公司与华侨城联合竞得深圳国际会展中心（一期）项目，将通过BOT 模式介入深圳国际会展中心的商业配套建设和会展产业运营。2016 年底，公司实施股票期权激励计划，行权价格19.51 元/股且设定三年CAGR13%的目标，有望加速“前港-中区-后城”发展战略的落地。

评级面临的主要风险

销量受到楼市限购及货币政策影响；前海蛇口地块开发进度低于预期。

估值

我们给予公司2017-19 年预测每股收益分别为1.41 元、1.56 元和1.73 元，目标价格由19.20 元上调至22.56 元，相当于16 倍17 年市盈率，维持买入评级。