陆家嘴(600663)

利用低成本融资窗口充裕资金，负债率小幅上升。截至16年末，公司整体平均融资成本仅4.3g%，有息负债总额264.78亿元，同比增92.9亿元，占总资产33%：净负债率117%(+23个百分点，主要由于举债收购集团金融业务所致)，资产负债率75%（+6个百分点）。货币资金51.5亿元，同比增164.g%，预收账款51.7亿元（锁定17年35%业绩），同比增10.8%。投资净收益减少、转让项目导致净利率下降。毛利率47.2%（一7.4个百分点），净利率20.7%(-13个百分点，主要由于投资净收益同比减少6.2亿元以及东方汇广场部分建筑转让产生营收18.75亿元，归母净利润2.7亿元拉低了净利率），三费费率7.6%．同比大幅降低9.5个百分点。

房产销售营业收入56.2亿元，同比增156%，超额完成年初计划132%，毛利率43%，增加1.13个百分点。16年公司各类出售型住宅物业实现销售收入42.27亿元，各类住宅物业合同销售面积10万方，合同金额34.6亿元，在售项目去化率100%。持有在营物业面积164万方，同比增10万方，在建面积177.2万方（一31.8%）j竣工建面33.8万方(+30%)，新开工15.7万方（一73.8%）。房产租赁表内收入28.8亿元，表外7.6亿元，超额完成计划11%、6%，营收同比增22%，毛利率83.3%，减少0.2个百分点。金融业营业收入18.2亿元，同比降6.73%，毛利率57.4%，增加3.47个百分点。

收购苏州绿岸95%股权，总金额为85.3亿元，获得苏州市高新区地块，规划总建面108.41万方，其中住宅66.4万方，增厚公司住宅储备，目前仍在收购进展中。

公司持有陆家嘴区域办公物业、商铺物业接近400万方，占陆家嘴全部商业物业30%左右，租金收入未来三至五年超50亿元无忧，并将持续受益集团资产证券化率的

提升：RNAV40.1元／股提供高安全边际。预计17-19年营业收入为140、158、172亿元，同比增速分别为g%、13%、g%，三年复合增速为10.3%：17-19年最新摊薄EPS为0.97、1.2、1.33元，三年复合增长19.2%，对应当前股价PE23、19、17倍，6个月目标价30元，对应17年PE31倍，长期看好陆家嘴区域优质商业地产增值潜力及租赁收入的稳步提升、以及国改加速带动新的优质资产注入，维持“强烈推荐”评级，16年分配预案拟10股派现3.94元，股息率约1.76%，现金红利共13.2亿元，占归母净利润50%，适合追求稳定高回报的长期投资者。

风险提示：市场波动剧烈、资产重组不及预期、园区开发进展不及预期