新城控股(601155)

百尺竿头更进一步，一线标杆指日可待。2016年度公司房地产销售金额在全国房地产企业中排名提升6位至第15位，增幅在标杆房企中位列前三。执行力强，连续两年超额完成销售计划。16年销售金额650.6亿元，原计划520亿元，超额完成25%。加速拿地储备资源丰厚货量充足。16年新增土地40幅，占地面积488万方(+70.6%)．总建面1424万方（+50.1%，其中住宅地产新增1061万方，商业地产新增363万方），可售建面1288万方(+109.4%)，总地价535亿元(+124.8%)。16年新开工850万方(+14.7%)，竣工401万方(+3.8%)。

积极拓宽融资渠道，资金充裕融资成本低。16年公司成功发行80亿私募公司债，加权平均成本4.74%。截至16年末，公司债务融资加权平均成本仅5.4g%，同比降低1.69个百分点：尚余预收账款298亿元(+88%)锁定17年全年业绩，由于应付债券、一年内到期的非流动负债增加较多，净负债率升12个百分点至52%。三费费率较去年同期增加1.2个百分点至9.2%，主要由于管理费率增加0.8个百分点至4.5%。

以“住宅+商业地产”双轮驱动完成“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局。16年住宅销售营收160.7亿元，同比降3.2%，毛利率25.1%，增加1.9个百分点。综合体销售营收109.8亿元．同比增72.2%，毛利率30.1%，减少3.0个百分点。预计公司17年销售金额650-750亿元(+0%至15%)。商业地产新增5个吾悦广场，首日客流量均约30万人次，截至16年末，已累计开业11个吾悦广场，出租率达98.96%。全年实现租金及管理费收入4.4亿元，同比增47.8%，毛利率79.7%，增加0.4个百分点。通过对青浦吾悦广场的出售发行了国内首单商业综合体R日Ts产品，公司打通了商业地产证券化和投资退出渠道。

目前公司可售未结算建面达1979万方，且集中于核心城市群，千亿销售目标有望加速实现。未来两年进入结算高峰，业绩高增长有保障。RNAV23.3元／股，预计17-19年营业收入为320、365、410亿元，同比增速为14%、14%、12%，三年复合增速为13.6%：17-19年最新摊薄EPS为1.57/1.78/1.99元，三年复合增长14.3%，对应当前股价PE9/8/7倍，6个月目标价18元，对应17年PE11倍，“推荐”评级。

风险提示：市场波动剧烈、全国布局受阻、销售不及预期。