中航地产(000043)

公司公告，以协议转让方式出让的8家子公司股权以及1个在建项目完成股权变更登记及项目转让移交。

投资要点：

局部调整加速重组，资产过户尘埃落定。2016年12月5日，公司发布重大资产出售草案，较之前预案局部有微调：交易对手保利地产依据协议指定为全资子公司广州金地及保利南昌;交易标的剔除贵阳中航地产70%股权及惠东康宏发展51%：交易对价由预案中的23.2亿元调整为20.3亿元。原交易对手保利地产依据协议可指定下属公司具体受让标的资产，对本次交易影响较小。原属于交易标的的贵阳中航地产、惠东康宏发展两公司为有限责任公司，其股权转让时公司的其他股东享有同等条件下的优先购买权，草案签署时公司认为取得其他股东放弃优先购买权的书面声明，为加快推进本次重组相关事宜，公司将这部分资产剔除交易范围。2016年12月21、22日、2017年2月10、14日本次交易先后获得国有资产管理机构批复、股东大会表决通过、商务部反垄断审查通过以及标的资产过户完成，交易对手除在建项目转让价款的10%（3，499.318万元）外，其余价款均已支付，本次交易几近落定。

更新资产估价，交易溢价幅度提升。2016年12月公布的新草案中，考察本次交易最终涉及的9项资产，其账面价值和评估价值均有更新：账面价值由原预案的173，653.56万元更新为新草案的165，997.58万元评估值由原预案的195，454.73万元更新为新草案的202，963.07万元，综合溢价由12.55%大幅提升至22.27%。转让资产评估价值提升使公司获得更大的交易溢价。

转型物业资管业务，机构类物业资管静待支持。公司控股股东、实际控制人均承诺剩余项目销售、结算完毕后不再从事房地产开发业务，出让所获现金全数支持转型物业资管业务，未来将聚焦全生命周期管理及客户一体化服务，延续对机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。实际控制人中行集团央企背景，未来在机构类物业资管业务的项目拓展或受持续支持，资产规模与盈利能力都有充分保证。另外，不排除未来集团注入物业资管业务相关资产。

以最终出让协议计最新RNAV11.40元，部分开发业务资产出让加速现金回收，助力转型物业资管。作为集团A股上市平台，此次业务出让后政策限制不再，未来有望受益集团支持，当前市值77.4亿，PE14.2x，若转型顺利，参考物业资管类上市公司近30x的PE，价值仍处低估，同时具备一定壳价值，值得关注，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：出售房地产业务资产致短期业绩波动；转型物业资管业务未达预期。