东百集团(600693)

事件：2017 年1 月11 日，东百集团发布定增公告，中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）发行审核委员会对福建东百集团股份有限公司（以下简称“公司”）2016 年非公开发行股票申请进行审核，公司本次非公开发行股票申请获得审核通过，对此我们点评如下：

核心观点：本次募集资金投资项目为商业区（即商业部分）的建设内容，项目总用地面积5.28 万平方米，总建筑面积13.77 万平方米，预计投入总金额为11.12 亿元，涉及物业形态主要包括位于南端的集中商业区、位于中部的商业街区以及位于北端的酒店及SOHO 式办公区三部分组成。本次募集资金过会，有利于改善整体公司现金流情况，且大股东参与此次定增认购比例为51.94%，表明管理层对公司未来发展的信心。整体来看从短期对公司现金流补充，以及公司未来发展此次定增过会具有积极的意义，考虑零售业务18 年的加速释放，目标市值133-138 亿元，上调目标价至12.7-13.2 元，维持“增持”评级。

兰州国际商贸中心以及福安广场项目商品房项目致预收款大幅增加，房地产业务有望在今年四季度或明年一季度实现逐步结转。2016 年前三季度公司预收账款总额为16.36 亿元，同比增加59.57%，主要原因是兰州国际商贸中心项目及福安东百广场项目商品房预售款增加。考虑当前项目建设进展以及公司战略规划，我们维持之前深度报告中对公司房地产业务的判断，预计兰州地区2016-2018 年分别结转12-14、16-18、16-18 亿元，福安地区2016-2018 年整体房地产业务可实现结转20-25 亿元。预计两大项目房地产业务实现市场价值大约为60-70 亿元，考虑公司整体权益占比以及负债情况，采用净资产估值法，估值大约为18 亿元左右。

投资建议：考虑现金流充裕后，加速推进商业地产建设，上调目标价至12.7-13.2 元，维持“增持”评级。考虑百货主业有望在2018 年加速释放，且此次定增过会将会补充商业项目建设现金流，兰州项目及福安项目有望于2018 年进入释放期，预计至2018 年零售业务可以实现净利润约2.0 亿元，给予百货业务2018 年20XPE，估值为40 亿元，商业地产NAV 估值法约为18 亿元，200 万平方米物流地产相对估值法以及DCF/APV现金流折现法估值区间为75-80 亿元。预计2016-2018 年公司实现营业收入25.98、53.53、70.11 亿元，同比增长59.75%、106.03%、30.99%，实现归属于母公司净利润1.96、5.09、7.47 亿元，同比增长296.27%、160.63%、46.61%，考虑增发建设福安商业广场及兰州项目建设，对应2016-2018 年每股收益（考虑2017-2018 年增发股本摊薄）为0.22、0.49、0.72 元，详情请见20161011 深度报告《百货零售恢复性增长有望兑现，物流地产黑马突围在即》。综合三个业务，公司总体估值区间为133-138 亿元，考虑公司增发，总股本为10.44 亿，目标价12.73-13.22 元，维持“增持”评级。

风险提示：物流地产建设不及预期；兰州以及福安地产项目建设不及预期；福州地铁围墙拆除低于预期；