东百集团(600693)

二级市场收购获取天津项目，项目区位优势显着

2016 年 12 月 19 日晚，公司公告称以 4.80 亿（打包总成本）收购中银地产持有的天津科技型中小企业产业园项目，项目分为两期，占地面积 21.12万方，建筑面积 13.6 万方，项目平均完全成本约 3524 元/平。 项目所在的潘庄工业园区被列为天津承接仓储地产升级转移的试点园区，未来对高端仓储的租赁需求旺盛， 同时考虑到未来两年天津新增供给冲击比较少，整体市场格局向好，现代仓储租金稳定增长可期。

天津项目租金收益率有望在 8%左右，项目优质假设项目 18 年正式运营，且当年的租金为 1.05 元/天/平，则项目 2020年运营稳定后租金回报率可达 8%，按照 6%的退出资本化率，无杠杆的情况下，项目平均售价约 5735 元/平，售后平均净利润约 2051 元/平。

公司网络化布局初现，利于培养客户粘性及拓宽客户广度完善的物流覆盖网络可以充分满足客户快速扩张、租赁的要求，有利于客户粘性的培养以及客户广度的拓宽。天津作为北方重要的物流枢纽中心，是物流地产企业资产配置的重要一环，从这个角度看，公司收购天津项目更多地体现了公司网络化的资产配置战略。

预计 16-18 年 EPS 分别为 0.16/0.41/0.90 元， 维持“买入”评级公司 1 年内落地 5 个项目，项目建面合计 70 万方，团队的持续拿地能力再次验证，并且项目网络化布局初现。我们认为公司 3 年内 200 万方的发展目标可期，预计公司 16-18 年 EPS 为 0.16/0.41/0.90 元，维持“买入”评级。

风险提示

公司物流地产项目获取不及预期；公司项目招商存在不确定性；团队的运营管控能力有待进一步验证；公司物流地产项目后端退出存在不确定性。