房地产的普通商品属性

美国最近一百年的历史表明，房屋在长期来看就是一种能提供居住功能的普通商品，兼具抵抗通胀的属性；不过中短期内房价的波动性显示房屋还有投资属性，可能受到利率及经济增长等因素的影响。美国房价在“大萧条”后出现大幅且长时期的下跌，房屋供需的短期严重失衡是房地产价格出现大幅下跌的根本原因，经济危机程度越严重，房价下跌幅度越大。

“零利率”期房价为何时间如此之长？财富严重缩水。“零利率”前经济“脱实入虚”的现象导致资本市场出现非常严重的泡沫，泡沫的破裂通

常意味着财富的大幅缩水，购买力剧烈下降，宽松力度不够大的政策都不足以改变资产价格超调的趋势。

低流动性和“近因效应”。相对股票和债券，房地产的流动性很低，因此其上涨和下跌的转换所经历的时间要远长于股票市场。另外，剧烈的价格下跌对投资者的心理影响极大，很多人因此而破产，因此“近因效应”让大家对房地产敬而远之，下跌的幅度越大，大家对购买房地产越存在恐惧心理，再加上房地产本身的长周期特征导致下跌期非常长，那么在大幅下跌时所需要的调整时间就更长。

房屋价格低迷的原因还在于“零利率”的后果。“零利率”时由于企业和居民领域的去杠杆行为，经济增速中枢通常会比较低，而为了恢复增长，刺激房地产投资往往会成为政府的一个重要选项，因此地产供给通常在这一段时间大幅扩张，而这会加剧房地产市场的失衡，导致房屋价格持续下跌。

“零利率”也会降低对房地产资产的配置需求。“零利率”时期，由于经济增长偏慢，总供给大于总需求，经济中通常存在比较明显的通缩，这会导致居民降低对防通胀的房地产资产的需求，而更倾向于配置现金。从跨市场套利的角度来说，“零利率”意味着货币市场只能获得较低收益，股票市场、房地产市场以及其他市场的收益率也会被压低，而由于房地产还有租金收益，因此其资本收益可能很低或是负的。