东百集团(600693)

商业地产结算带动业绩大幅增长，百货零售盈利能力边际改善

17 年上半年，公司实现营业收入18.97 亿元，同比增长137.4%，归属净利润0.93 亿元，同比增长809.7%。分业务看，17 年上半年，公司百货零售业务实现收入5.56 亿元，同比下降13.5%，毛利率为12.24%，与16 年及17 年1 季度相比，毛利率呈现企稳回升。商业地产方面，17 年上半年，公司商业地产结算面积7.3 万方，结算收入6.78 亿，结算毛利率30.9%。

全面转型物流地产，团队、资金及项目获取方面均取得积极进展

公司转型物流地产，已取得全面进展。人员方面，组建了一支完备的物流团队，主要负责人经验丰富，且对团队激励到位。资金方面，公司融资渠道多元化，除银行授信以及前期的产业基金外，公司拟发行8 亿元的公司债，将为项目建设及项目扩张提供资金支持。项目获取方面，公司目前已获取6个项目，合计建面77 万方，其中佛山乐平、北京亦庄、天津潘庄等三个项目的建设有序推进，并正进行同步招商，考虑到较优的项目布局，项目投资回报率有支撑。而在公司治理方面，公司第一期员工持股计划已经实施完成，有利于健全公司长期、有效的激励约束机制，全面助力公司转型物流地产。

预计17-19 年EPS 分别为0.40/1.08/1.47 元，维持“买入”评级

公司百货零售业务已全面实现“购物中心化”，百货零售业绩有望迎来拐点；公司商业地产进入结算周期，未来3 年将加速释放业绩。而物流地产首批项目，预计通过培育周期后将在18 年开始稳定退出，持续贡献利润。综合来看，预计17-19 年EPS 分别为0.40、1.08、1.47 元，按照17 年8 月18日收盘价计算，对应PE 分别为28.72、10.71、7.83 倍，维持“买入”评级。

风险提示

百货零售及商业地产业绩不及预期；物流地产扩张及退出存在不确定性。