招商蛇口(001979.CH/人民币19.44,买入)发布2017年中期业绩报告：2017年上半年公司实现营业收入194亿元，同比下降8.72%；实现归母净利润34.7亿元，同比下降9.49%，每股收益0.44元/股，受到结算进度及基数影响，公司中报业绩略低于预期，但基于公司上半年销售大幅增长带来的可结算资源，我们认为完成全年百亿利润承诺仍是大概率事件。考虑到公司在前海蛇口区域优质储备升的值空间，以及公司近年积极推行快周转的开发策略，上半年销售增速达74%，公司目前市盈率约14倍，且较上市发行价仍有至少17%的空间，重申买入评级。

支撑评级的要点

地产销售同增74%，大概率超额完成千亿目标。公司2017年1-6月实现签约销售额537亿元，同比增长74%，完成全年千亿销售目标的54%，签约销售面积288万平米，同比增加48%，销售均价18,646元/平米。根据克而瑞数据，上半年招商蛇口的排名14位，积极向第一集团迈进。我们预计公司下半年推盘货值1,300-1,400亿，且货源基本在一二线城市，按照50%去化率保守估计下半年销售600-700亿，超额完成全年1,000亿的销售目标是大概率事件。

预收账款大幅增长，中期业绩受制于结算进度。公司2017年1-6月实现社区开发与运营收入167亿元，实现毛利率19%，受房地产项目结转时间在年度内分布不均衡以及结转项目产品类型不同的因素影响，营业收入略有下降。由于公司上半年的销售额的高速增长，期末预收账款达到682亿元，较去年末增长30%，随着下半年结转量的提升，预计全年营业收入将恢复增长。另一方面，公司1-6月实现园区开发与运营营业收入25亿元，同比下降主要系上年同期出售了部分在深圳蛇口持有多年的零散物业。

积极拿地扩充储备，低负债率保证扩张潜力。公司2017年1-6月在北京、上海、广州、南京等重要城市获得16宗优质项目，扩充项目资源227万平米，总地价353亿元占比销售金额66%，新增布局仍以一二线城市占比为主。另一方面，公司中期的资产负债率为72.3%，净负债率为40.3%，显着低于行业平均水平，在下半年信贷收缩和流动性趋紧的背景下，为公司后续的扩张潜力提供保证。