上实发展(600748)

低负债稳健经营，上海国企改革优质标的

公司以房地产开发、运营为主，辅以地产服务和新兴产业“一核多翼”多元发展；2017H1归母净利润同比增长12.5%，净负债率为42.8%。

上实集团地产上市平台包括上实发展和上实城市开发（0563.HK）；上实集团将原《避免同业竞争承诺函》的解决期限延期至2019年7月，以利同业竞争问题的妥善彻底解决。6月国资委主任肖亚庆强调当前国企改革已进入“施工高峰期，落实攻坚期”，公司有望受益于资源整合与效率提升。

销售回款亮眼锁定业绩，核心区域租赁物业保证现金流

2017H1杭州“海上海”、泉州“海上海”等项目热销；公司实现回款33.7亿元，同比增长4.7%；预收账款75.8亿元，较年初增长20%。期末房地产开发项目权益建面353万平方米，储备项目权益建面42万平方米；主要分布在上海、青岛等一二线城市及湖州等强三线城市。

2017H1房地产出租项目建面35万平方米，租金收入1.3亿元；实业大厦、金钟广场等项目位于上海市区核心地段，出租率高、现金流稳定。

拓展产业地产项目，深化多元业务布局

公司持续推进产业地产项目，围绕地产链深化多元业务布局。虹口北外滩项目已获方案批复并完成开工报批工作，计划下半年开工；众创空间WE+并购广州酷窝公司，进入华南市场；东滩长者社区项目（公司持股38%）总规划建面约100万平方米，总投资约150亿元，目前一期项目已入市。

6个月目标价8元，首次覆盖增持评级

公司当前股价较2016年初11.63元/股的定增发行价折价约39%。我们长期看好公司房地产主业及多元业务发展。

预测2017/2018/2019年营收分别为71/78/84亿元，归母净利润分别为6.64/7.76/8.43亿元，EPS分别为0.36/0.42/0.46元。综合考虑给予相对估值2017年22倍PE，6个月目标价8元，首次覆盖增持评级。

风险提示：房地产调控时间过长导致销售不及预期；房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟；多元业务发展不及预期。