新城控股(601155)

销售持续超预期,上调公司业绩预测

公司 1-11 月实现合同销售金额 1052.95 亿元,同比增长 75.1%;实现销售面积 771.78 万平方米,同比增长 44.54%。公司正式进入千亿销售俱乐部,发展迈入新的阶段。前 11 个月公司累计拿地 2470.6 万平方米,拿地金额 680.5亿元,平均楼面价 2754 元/平,土地储备充足。公司积极探索多元融资渠道,降低融资成本,债务水平整体保持稳健。我们认为公司业绩有望实现超预期增长,上调 2017 年营收预测至 458.7 亿元,对应归母净利润 50.1 亿元。

销售保持高增长,业绩空间持续打开

近日公司发布 11 月经营简报, 11 月实现合同销售金额 161.31 亿元,销售面积 123.8 万平方米, 1-11 月累计合同销售金额 1052.95 亿元,同比增长75.1%,累计销售面积 771.78 万平方米,同比增长 44.54%。公司销售金额首次完成千亿跨越,自此将迈入一个崭新的发展阶段。我们认为,强力的销售为公司业绩兑现打下坚固基础,业绩有望超预期。

投资拿地步伐加快,土地储备丰厚

11 月公司在汉中、金华、绍兴、湖州、南京新增 5 个项目,拿地建面 88.3万平方米,总价 28 亿元,权益率 66.1%,平均楼面价 3173 元/平。 1-11月公司共新增土地面积 2470.6 万平方米,新增土地总价 680.5 亿元,平均楼面价 2754 元/平。公司拿地依旧以长三角地区的三四线城市为主,但随着“ 1+3”战略的推进逐步向外扩张,商业地产项目增多。前 11 月拿地金额占同期销售额的 64.6%,彰显公司扩张的决心。新增土地面积是同期销售面积的 3.2 倍,我们认为充足的土地储备可以保障未来销售的持续增长。

丰富融资渠道,债务水平稳健

公司积极拓展多元化融资渠道,降低融资成本。 2017 年完成三期中期票据的发行, 合计募集资金 45 亿元,综合票面利率为 5.62%; 完成一期 PPN的发行,募集资金 20 亿元,票面利率为 6.3%; 完成了 2 亿美元、 5 年期高级美元债券的发行, 票面利率 5%。 2017 年三季度末公司净负债率为122.4%,相比 2016 年末的 52.3%增加 70.1 个百分点,与公司的扩张步伐相吻合;扣除预收账款负债率为 55.1%,基本与上年度持平。我们认为公司整体债务水平基本保持健康。

业绩有望超预期,上调目标价,重申“买入”评级

考虑到公司前 11 月销售大增、土储丰厚、融资成本降低,未来高毛利商业地产、销售结构优化有望增厚业绩, 我们上调公司 2017-2019 年归母净利润 25%、 30%、 37%至 50.1、 70.8、 95.1 亿元, 17-19 年 EPS 预计为 2.22元、 3.13 元、 4.21 元,对应 18 年 PE 为 8.20 倍。可比公司 18 年平均 PE为 9.35 倍,考虑到公司正处于高速发展期, 我们认为应给予其一定估值溢价, 给予公司 18 年 10~12 倍 PE, 上调目标价至 31.34~37.61 元, 重申 “买入”评级。

风险提示: 1)房地产调控趋严; 2)公司扩张遇阻,项目落地不及预期。