新城控股(601155)

投资要点

事项： 新城控股公布 2017 年业绩预告，预计 2017 年净利润 48.4 亿至 60.4亿，同比增长 60%至 100%；扣非后净利润 40.8 亿至 51 亿，同比增长 60%至100%，超出市场预期。平安观点：

结算高增长叠加毛利率提升带动业绩超预期。 公司预计 2017 年净利润48.4 亿至 60.4 亿，同比增长 60%至 100%；剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后，扣非净利润 40.8 亿至 51 亿，同比增长 60%至 100%。业绩高增长主要因： 1）期内结算面积及结算均价上升带动结算金额大幅增长； 2）期内物业出租及管理费用收入 10.6 亿，同比增长 141%； 3）期内主要结算长三角等 2015-2016 年销售的高毛利率项目，带动毛利率大幅提升。公司 2017 年前三季度毛利率达 37.4%，较 2016 年全年提升 9.51个百分点。考虑 2017 年销售均价达 1.36w/平米，而拿地成本仅 2732 元/平米，地价房价比仅 20%，毛利率有望维持高位。

销售靓举，投资进取。 公司 2017 年实现合同销售额 1264.7 亿，同比增长94.4%；销售面积 928.3 万平米，同比增长 61.4%，销售均价 13624 元/平，同比增长 20.4%。 2017 年计划新开工 1890 万平，同比增长 122%，开工积极为 2018 年销售再上台阶奠定基础。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源，全年新增建筑面积达 2800 万平米，同比增长 96.6%，为同期销售面积的 291%，权益占比超 85%；平均楼面地价 2732 元/平米，仅为同期销售均价的 20%，保障项目盈利能力。

融资手段丰富，为规模扩张提供充足弹药。 在政策调控、融资渠道受限的环境下，公司积极拓展融资渠道，期内获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN 各 45 亿元的注册；拟设立规模不超过 20亿的购房尾款 ABS，不断丰富融资渠道。 2017 年 8 月 8 日，公司以 12 倍的超额认购完成了 2亿美元、 5 年期高级美元债券的发行，并将票面利率锁定在了 5%，在境外资本市场实现了完美首秀。同时公司积极利用 H 股融资平台，近期公司控股母公司新城发展控股拟配股融资 15.6 亿港币用于公司发展， A+H 双平台融资优势凸显。

盈利预测与投资建议： 公司凭借优异的逆周期拿地能力，积极在核心一二线及强三线拓展土地，显著受益本轮楼市复苏，销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式，加快商业地产项目现金流回收。考虑公司业绩结算及毛利率提升超预期，上调公司 2017-2019 年 EPS 预测至 2.44（+0.60）、 3.43（+1.1）和 4.71（+1.41）元，当前股价对应PE 分别为 15.9 倍、 11.3 倍和 8.2 倍，公司快周转模式带动业绩持续超预期，拿地开工积极支持后续高成长，上调评级由“推荐” 至“强烈推荐”。

风险提示： 布局城市房价波动风险、业绩不及预期。