中粮地产(000031)

事件：

公司以6.84元/股价格吸收合并大悦城地产（0207.HK），收购对价144亿元，同时募集配套资金24亿元，拟投向大悦城地产旗下的商业项目的两个项目建设。

评论：

重组方案获得证监会通过，公司将成为中粮集团旗下唯一地产平台。经证监会审核，公司重大资产重组获得无条件通过，本次交易完成后，大悦城地产将成为中粮地产的控股子公司，中粮地产将成为中粮集团旗下涵盖住宅地产和商业地产的唯一专业化平台，中粮集团持股中粮地产75%。

有效规避同业竞争，同时更好地发挥协同效应。协同效应主要体现在三方面：拿地优势、及融资优势。1）在拿地方面，当前土地出让不再是以纯住宅的形式，政府在规划时便考虑好住宅与配套商业服务，因此综合体项目变多，利好具备综合开发能力的房企。2）在融资方面，大悦城地产融资成本仅为4.28%，将拉低整体融资成本，持有型物业稳定的现金流也为公司带来一定的安全保障。

双剑合璧，预计扩张速度将进一步加快。大悦城上市以前，平均每2年新增1个项目。上市以后，平均每年1-2个项目。而中粮地产2017年新增住宅项目为10个，因此两者结合发展，也将提升大悦城的扩张速度。基于大悦城未来稳态50个大悦城，相比于当前仅有11个大悦城，商业地产业务未来将会有突飞猛进的增长。中粮旗下地产资源整合后，利于融资渠道的多样化，同时销售实现的快速现金回笼利于新项目的快速获取。资源整合后，拿地和获取项目更具竞争优势，扩张速度将加快。

维持目标价不变，给予增持评级。按照2019至2021年的业绩承诺协议计算，累积净利润18.9亿元，年均6.3亿元。按照中粮地产2018E约12.2亿元利润估算，归母净利润增加至16亿元，2019年增加至18亿元。考虑到2018年大悦城地产核心净利润为8.4亿元，因此存在超额完成对赌业绩的可能。我们认为公司在重组后将获得显著的综合开发优势，发展进入新台阶，维持目标价不变，给予增持评级。

风险提示：商业可能有新零售冲击。