核心观点

4 月全国商品房销售面积同比增长 1.3%，1-4月累计销售面积降幅缩窄。2019年 4 月，全国实现商品房销售面积 12256 万方，同比增长 1.3%，前值为 1.8%，增速较上月下降 0.5个百分点。4月实现销售金额12102亿，同比增长 13.9%，前值为 8.3%。 2019 年 1-4 月全国商品房累计销售面积、金额、均价同比增速分别为-0.3%/8.1%/8.3%，增速前值分别为-0.9%/5.6%/6.6%。行业在 1-3月累计同比下滑 0.9%的背景之下， 4 月实现同比 1.3%的小幅增长，体现出当前楼市较为强劲的销售势头，我们判断二季度销售面积可实现同比正增长。

4 月新开工面积同比增长 15.5%， 1-4 月累计同比增长 13.1%，增速超预期。4 月房地产新开工面积为 19824 万方，同比增长 15.5%，前值 18.1%，增速较上月减少 2.6 个百分点， 1-4 月新开工面积累计同比增速为 13.1%， 4 月新开工面积/销售面积的比值为 1.62。从 3、 4 月皆接近 2 亿方的新开工面积来看，开发商正积极补库存。

4 月房地产投资同比增长 12.0%，继续维持 3 月高增速。 4 月房地产开发投资额为 10414 亿元，同比增长 12.0%，前值 12.0%，增速与上月持平，主要原因仍是 2018 年四季度新开工放量对应的建安投资快速增长。4 月土地成交金额继续回落， 4 月份土地成交价款为 396 亿元，同比下降 47.7%，前值-40.0%，增速较上月下降 7.7 个百分点。 4 月份居民新增中长期贷款 4165亿元，同比增长 17.6%，环比下降 9.6%。我们判断由于建安投资增长带来的房地产投资额高增速将在二季度延续。

我们上调三大核心指标， 对 2019 年房地产行业销售面积、开发投资、新开工面积增长的预测值分别上调至 2%/10%/4%。

投资建议与投资标的

近期苏州、长沙、北京等部分城市出台调控政策，积极落实中央为楼市制定的“一城一策”顶层设计要求，建议积极关注各城市的调控政策走向和楼市温度。操作上，建议根据年报和一季报情况，聚焦板块龙头公司。 操作上，建议根据年报和一季报情况，聚焦板块龙头公司。 具体来说，我们认为有三类开发公司值得看好： 1）稳健经营的低估值蓝筹龙头：推荐万科 A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)； 2） 业绩高速成长的二线龙头公司，推荐新城控股(601155，买入)、中南建设(000961，买入)； 3）受益于都市圈规划的公司，推荐华夏幸福(600340，买入)、荣盛发展(002146，买入)。 同时，我们建议积极关注物管公司的投资机会，建议关注碧桂园服务(6098，未评级)、绿城服务(2869，未评级)、永升生活服务(1995，未评级)、新城悦(1755，未评级)，同时因为蓝光发展的物业子公司嘉宝股份有望在港股上市且对其市值影响弹性较大，也建议积极关注蓝光发展(600466，买入)的价值重估。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。融资环境存在不确定性。