万科A(000002)

投资要点：

事件：公司1 月12 日晚公告，华润股份拟转让全部所持股份，深铁集团或成第二大股东。2017 年1 月12 日，公司股东华润股份及其全资子公司中润贸易与地铁集团签署了《股份转让协议》。转让方拟将所持有的16.9 亿股万科A 股股份以协议转让的方式转让给受让方，约占公司总股本的15.31%。标的股份的转让价格为371.7 亿元,对应的每股交易价格为22.00 元/股，转让完成后，华润股份和中润贸易将不再持有公司股份。截止11 日,万科A收盘价20.40 元，溢价率约为7.8%。本次股份转让尚须经国资委等有权审批机关批准后方可组织实施。

与深铁集团合作，践行“轨道+物业”模式，可令万科避开竞争日益激烈的土地招拍挂市场，获得地铁沿线的优质土地资源。。2030 年，深圳开通的地铁将达到25 条，地铁线路将超1000 公里，地铁沿线辐射的巨量土地资源可期。截止6 月，深圳地铁集团在地铁车辆段及场站上方，创造出19 个地块、约211 万平发米的再造土地资源，可供开发的建筑面积高达427 万平发米。按1.3 万元/平米的楼面均价估算，深铁目前拥有的土地资源价值逾500 亿元。深圳地铁目前在建物业开发项目10 余个，规划建筑面积约380 万平米，已实现6 个项目入市销售，累计销售超180 亿元。

控制权之争对万科的负面影响较大，此次股权转让可各方恢复对公司的信心。1）化解新的土地项目获取阻力，公司继续推进合作拿地的模式。鉴于土地招拍挂溢价率持续上涨，公司近年来约7 成项目通过合作方式获取。但是，受控制权争夺的影响，部分合作方担心公司品牌、管理、融资优势不能持续，提出改变合作条件甚至解约，对公司16 年获取项目的进度造成不利影响。2）恢复合作伙伴和客户对公司的信心，融资成本有望回落。此前国际评级机构标准普尔因股权之争下调万科评级展望，部分上游合作伙伴提出缩短付款周期，部分银行提高信贷条件，压缩授信额度。我们认为未来公司经营管理情况将恢复稳定，利益相关方将重新调整与公司的合作条款，融资成本有望回落、销售情况可得到改善。3）稳定军心，重振士气。由于此前罢免全体董事、非职工代表监事的提案影响了团队士气，公司6、7 月份离职率呈明显提高趋势。我们认为目前控制权争夺战逐渐趋于尾声，员工对公司前景的态度将转为乐观，万科的文化与机制优势将恢复对优秀人才的吸引力，有助于公司的长期发展。

盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。综合考虑公司未来发展战略及历史表现，我们预计16-18 年公司EPS 为2.14 元、2.56 元、2.87 元，给予增持评级。