北京城建(600266)

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公司 8 月 11 日公布 2017 年半年报，中报显示在报告期内，公司实现营业收入 39.23 亿元，同比增长 30.61%，上半年归属于上市公司股东的净利润 2.64 亿元。 截止报告期末，公司总资产 854.13 亿元，归属于上市公司股东的权益 187.85 亿元。

营业收入大幅增长，加速布局商业地产。 报告期内， 公司实现营业收入39.23亿元，同比增长30.61%， 其中地产业务收入37.25亿元，同比增长31.72%， 上半年归属于上市公司股东的净利润2.64亿元。 截止报告期末，公司总资产 854.13 亿元， 同比增长12.3%， 归属于上市公司股东的权益187.85亿元。

公司已经形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大业务板块协调发展的良性局面。 开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、旅游地产等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚等重点区域； 对外股权投资呈现出流动性强、资产处�Z灵活的特点，目前公司对外投资企业14 家，其中上市公司4家，总投资额 17.13亿元； 商业地产经营能力持续提高，经营效益显着，在社区商业、酒店和写字楼运营等方面的管理和运营能力逐步增强。

棚改+一二级联动， 潜在土储大幅增加。 2013年6月，国务院常务会议部署加快棚户区改造。决定在过去5年大规模改造棚户区基础上，新增棚改1000万户。 响应中央政策， 北京的棚改项目预计 2020 年将基本完成中心城区棚改任务，全市主要棚改任务将在未来5-8年内完成。 棚改项目的盈利有两个途径：一是棚改直接利润， 按照成本加成模式，在项目总投资基础上， 给予占总投资8-15%的固定利润额度（成本中已经包含了基本的税费）。 二是二级项目自持， 一次性招标的项目，拆建结合一二级联动， 开发主体可以低价获取平衡资金的商品房用以自持（具体方案在招标文件中明确），通过自己经营或出租，获得经营收益和租金、以及自持物业土地增值收益。值得注意的是，对于集体土地棚改项目，虽然不会一次性招标。但在土地收储入市后，公司作为一级土地开发商，仍然具有巨大拿地优势。

公司母公司为北京城建集团， 依托母公司， 公司持续强化与政府部门、金融机构、 同行良好的关系，借助政府、市场、行业等外部资源和公司在技术、管理、资金上的优势，对各种资源进行充分整合利用，实现资源的有效互补，推动公司发展模式转型升级，以望坛为代表的棚户区改造模式逐渐成型并在临河村、张仪村等项目推广，以云蒙山为代表的文化旅游地产模式也在积极探索推进。

上半年，公司继续坚持立足北京、拓展北京周边和一二线城市及中心城市拿地策略，通过联合竞买、合作开发、股权收购、公开竞标、棚户区改造、政府实施授权等模式， 共获得 6块土地，其中二级项目 4个，一级和棚改项目各 1个。 随着通州建设加速、北京城市功能调整优化落实可期，公司资源股属性凸显，土地增值红利显着。

依托集团平台， 多渠道融资降低资金成本。 依托上市公司优势，综合利用银团融资、地产基金、棚改基金等多种融资方式，确保融资金额最大化，融资成本最小化，资产负债率水平稳定，保证了项目开发资金需求。 2017年3月29日，本公司在北京金融资产交易所发行债权融资计划，发行额度20亿元人民币，期限2年，每半年付息一次，年综合资金成本 4.95%，由北京银行股份有限公司承销。

投资收益利润丰厚， 现金分红稳步增长。 公司始终坚持以房地产开发为主体，以股权投资和商业地产为两翼的“一体两翼”业务格局，经过多年发展，目前股权投资业务已彰显出独特优势。 目前公司持有四家上市公司股票，一家公司已启动 IPO申请。 公司未来将继续加大在高科技、互联网金融产业的投资力度，特别是在战略新兴产业的投资布局。积极关注与公司产业链关联度大的项目，实现投资板块与公司主业的良性互动。 目前公司持有的可供出售金融资产市值约61亿元，按权益法计价的长期股权投资约14亿元，总计股权投资资产价值约为75亿元。

公司作为北京国资委全资控股城建集团的下属公司，长期以来扎根北京， 集团拥有六大产业，完整覆盖地产产业链。 首先， 公司作为其上市平台与集团通过一二级联动方式， 在土地开发及储备方面核心竞争力突出，不仅当前业绩实现了高速增长，优良的土地储备也为未来业绩奠定了坚实基础。 其次， 公司在股权投资等方面彰显了独到运作能力及投资眼光， 且收益可观。再次， 公司商业地产也渐成规模。 总体来看， 公司是“国企改革”、“京津冀区域”和“ 北京棚改”三大题材股， 公司及集团将受益于通州新城及雄安新区的建设带来的政策红利， 未来公司表现可期。

基于此我们预计公司 2016 年-2018 年营业收入分别为 144 亿元、 170 亿元和 194 亿元，每股收益分别为1.25 元、 1.51 元和 1.72 元，对应 PE 分别为 10.77、 8.95 和 7.85，维持公司“强烈推荐” 评级。