规划期延长至2035年，更好与两个一百年目标衔接

本次规划与上报中央审批版相比，规划期从2016-2030年调整至2016-2035年，原因在于更好与两个一百年目标衔接。6月27日上午，习近平总书记主持中央政治局常委会会议，专题听取北京城市总体规划编制工作的汇报，在北京市委常委会学习传达中，蔡奇书记明确要求：要将规划期与“两个一百年”奋斗目标进程相衔接。两个一百年，第一是建党一百年2021年，第二是建国一百年2049年，2035年刚好距离前后均为14年，能够承上启下。北京前两版总规的规划期分别为20年（1991-2010）和17年（2004-2020），本次规划期由15年调整为20年也更符合规划要管长远的思路。

“一核”可能是中央政务区的雏形

市场普遍关注的“中央政务区”的概念并未出现，但是我们认为，与最初的草案相比，上报稿中的“一核一主一副、两轴多点一区”，已经鲜明提出“一核”，并且中央明确要求要落地到控制性详规。本次批复中，明确提出老城不能再拆，通过腾退、恢复性修建，做到应保尽保。而且四个中心的定位排第一的是政治中心，一核的本质任务就是把政治中心安全保障放在突出位置，做好对中央机关的服务，我们认为在功能区概念上，已具备中央政务区的雏形。未来的首都，会更具有“老北京味儿”。

“两翼”齐飞，关注通州和雄安

我们在之前的报告中，多次提到通州和雄安是总书记亲自指示的两个“千年大计”。规划批复中，分别用两段讲通州副中心和支持雄安建设，未来这两个区域发展潜力很大，是值得关注的投资区域。9月21日下午，河北省委书记赵克志主持召开专题会议，认真传达学习党中央关于北京城市总体规划的重大决策，河北省委学习对北京规划决策，充分说明未来是“北京支持雄安，河北支持通州”的互惠互利局面。

北京会向雄安输出更多科技创新资源

规划批复明确，全方位对接支持河北雄安新区规划建设，支持中关村科技创新资源有序转移、共享聚集。在输出优质教育、医疗资源的基础上，更强调了创新资源的共享共聚。未来雄安会在工信部指导下，打造国内一流的软件产业集聚区，力争在10年内形成万亿产业集群。此前，光启军民融合重大项目落户雄安，也表明雄安的产业方向会更聚焦高端制造业。

人口硬约束始终不变，2300万是长期红线

规划批复明确指出，以资源环境承载能力为硬约束，切实减重、减负、减量发展，实施人口规模、建设规模双控，倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。到2020年，常住人口规模控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平；城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。我们认为，人口和用地今后是北京城市建设的硬约束，一切问题都须以此为前提，严格执行。

建立房地产长效机制可能会立足多元化需求，租售并举、商保同行

在人口、用地硬约束下，规划明确，加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居。结合北京的实际情况，我们认为短期内地产调控政策不会放松，长期立足于建立长期机制。一方面是通过建立更多租赁住房满足基本需求，另一方面是在逐渐扩大保障房供给后，再缓慢放开商品房市场，实现商品房和保障房并行的格局。

风险提示：规划落地不及预期。