招商蛇口(001979)

事件：9月10日公司公告，公司8月实现签约销售面积65.83万平方米，同比增加100.35%；签约销售金额132.66亿元，同比增加83.16%。1-8月，公司累计实现签约销售面积483.99万平方米，同比增加37.26%；签约销售金额1033.63亿元，同比增加50.77%。

淡季销售增速领跑，全年销售目标或可期：公司8月实现签约销售面积65.83万平方米，同比增加100.35%，较7月销售面积增速提升9.52pct；实现签约销售金额132.66亿元，同比增加83.16%，相对7月销售额增速收窄13.68pct。8月销售额增速低于销售面积增速主要源于期内销售均价有所降低，8月销售均价20151.91元/平米，较7月销售均价收缩4933.38元/平米，幅度达-19.67%；8月销售均价相对去年同期下降8.57%。1-8月公司实现签约销售面积483.99万平米，同比增长37.26%，较7月增速提升6.48pct；实现签约销售金额1033.63亿元，同比增长50.77%，较7月增速提升3.83pct；累计销售均价21356.43元/平米，同比增长9.84%，较7月增速收缩2.52pct。1-8月累计销售金额/18年计划销售额（1500亿）为68.91%（前值60.06%），较17年同期完成计划度68.56%略高近0.35pct。公司自5月开始集中加大推盘节奏，6-8月加大推盘的效果有较好的体现，在淡季，部分主流房企销售增速有所收窄下，公司销售增速领跑，未来在政策允许范围内，公司仍将持续加大、加快推盘力度，全年预期销售目标或能如期实现。

补货均价/销售均价50.28%，累计拿地力度下降：8月公司新增土地项目6个，其中2个项目为100%权益项目，剩余5个项目公司所占权益在13.82%--50%之间，项目获取以合作/收购为主,；8月新增土地项目80%位于长三角区域，剩余20%为中西部区域，基本属于核心城市溢出效应较强的区域或者单核城市，区域布局优势强。按照权益总价/拿地总价计算8月新增项目的权益比例为68.86%（前值48.32%）。8月新增项目可增厚39.50万方土储资源，其中计容面积70.85万方，权益计容面积43.41万方；权益拿地额49.43亿元，平均楼面价10132.13元/平米；权益拿地额/销售额比例为37.26%（7月权益拿地额/销售额比例40.98%、6月权益拿地额/销售额比例29.57%），从1-8月拿地力度中位数为37.92%，如果按照累计权益拿地额/累计销售额，则8月份累计拿地力度为48.10%，且这一数据自5月（61.20%）开始逐步下降。平均楼面价相对8月销售均价占比为50.28%（7月楼面价/7月销售均价为41.02%、6月楼面价/6月销售均价占比为29.92%）；从拿地成本上看，即使在扩规模下，公司对成本的管控仍具备优势。

投资建议：公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足，开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务，协同发展；在资源获取上，公司内涵+外延双管齐下，优势显著；我们预计公司18-20年公司EPS为1.92元、2.28元、2.62元，对应PE分别为8.9X、7.5X、6.5X，维持“买入-A”评级，6个月目标价25.3元。

风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期