光大嘉宝(600622)

核心观点

长三角一体化上升为国家战略，嘉定迎来腾飞机遇。 嘉定东接大虹桥商务区，西邻江苏昆山、太仓，将成为长三角一体化发展的重要节点区域。 在上海新一轮扩大改革开放力度的过程中，嘉定将迎来腾飞机遇， 区域发展前景向好。

公司在嘉定及其周边资源丰富， 有望分享区域发展红利。 政策利好叠加基本面强劲，嘉定房地产市场前景良好。 2018 年 1-10 月嘉定销售金额 336.5 亿元，销售均价 22666 元/平方米，较 2017 年上涨 8.9%。 2018 年 1-10 月，昆山销售金额 376.6 亿元，销售均价 16831 元/平方米，较 2017 年上涨15.1%。 未来随着长三角一体化和自贸区扩容规划落地，嘉定和昆山区域价值上升，将吸引更多人口流入和承接更多中心城区外溢需求。 公司在嘉定与昆山的地产项目建筑面积为 40.8 万平方米， 有望分享区域发展红利。

苦练内功转型房地产基金， 资管新规新变化或为公司打开成长窗口。 公司在收购光大安石 51%的股权后，坚持苦练内功，谋求转型成顶级房地产基金。在过去两年商业地产价格高涨期，公司保持定力没有盲目扩张。积极探索并走通了“PERE+REITs”模式，并且建立了“大融城”商业地产品牌， 积极涉猎物流地产和长租公寓领域。 同时， 资管新规有所调整，银行公募理财可以投资非标资产。光大安石有望获取部分有意向投资持有型物业的银行理财资金，扩大管理规模，目前公司在管规模已经为 487 亿元。

财务预测与投资建议

维持买入评级，目标价 7.59 元。 我们预测 2018-2020 年公司 EPS 为0.69/1.01/1.33 元。由于可比公司 2018 年 PE 估值为 11X，我们给予公司2018 年 PE 倍数 11X，对应目标价 7.59 元。

风险提示

房地产业务结算大幅低于预期。

利率上升超预期。

基金业务规模扩张不达预期。