万科A(000002)

事件

公司公告11月销售及拿地情况。11月实现销售金额、销售面积分别为583亿元、356万方，同比增长68%、55%。

核心观点

销售继续发力，11月销售583亿，同比增长68%。公司11月销售额583亿，同比增长68%，环比增长8%。这是年内第三高销售额。公司1-11月累计销售额达5440亿，同比增长16%。11月及1-11月累计销售额的增长主要源自销售面积的快速增长，11月单月销售面积同比增长55%，销售均价同比增长8%。1-11月累计销售面积增长15%，销售均价同比增长2%。公司9、10、11月的销售面积增速分别为11%、38%、55%，由此可见公司推盘力度加大。

理性拿地，适度补仓，11月土地投资264亿，同比增长27%。公司11月拿地金额为264亿，同比增长27%，环比增长37%。新增项目14个，计容建筑面积392万平方米，其中三四线城市223万平方米，占比56.9%，一二线城市169万平方米，占比43.1%。公司在稳固一二线城市的同时，加大了对三四线的布局力度。11月拿地楼面价6729元/平方米，同比增长10%，1-11月累计拿地均价5755元/平方米，同比下降2%。1-11月拿地强度为49%，较2017年全年下降4个百分点，较2018上半年提升10个百分点。公司拿地理性，在土地市场趋冷之际适度补仓。

财务预测与投资建议

维持买入评级，目标价30.60元。我们预测2018-2020年公司EPS为3.40/4.46/5.87元。由于近期板块调整可比公司PE估值下调至8X，我们相应调整了目标价。考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出9X估值，对应目标价30.60元。

风险提示

销售增长不及预期。

多元化业务拓展不力。