万科A(000002)

核心观点

公司业绩稳定增长，利润率持续提升。2018年公司实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%，实现归属于母公司净利润337.7亿元，同比增长20.4%。公司盈利能力持续提升，2018年，营收占比95.6%的房地产业务毛利率为37.8%，较上年同期提高3.6个百分点。

销售平稳增长，拿地强度维持高位。2018年公司销售金额6069.5亿元，同比增长15%，销售面积4037.7万平，同比增长12.3%，销售均价15032元/平，同比增长2%。2018年公司新增土储总建面为4681万平方米，全年拿地金额为2539亿元，新增土储平均楼面价为5424元/平方米。投资强度为42%，较去年同期下降了11个百分点。

公司杠杆率维持行业低位，融资成本优势显著。2018年底公司净负债率为30.9%，短期负债覆盖比率为2.4，继续维持安全稳健的财务状况。2018年行业融资环境整体趋紧，公司通过多种融资工具有效化解财务风险，2018年公司债券（5年期）最低发行利率为4.05%，超短融最低发行利率为3.13%，中票（3年期）最低发行利率为4.03%，总体融资成本继续处于行业低位。

物业服务业务营业收入占比提升。万科物业已经成为物业行业的标杆，公司2018年实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%，占公司总营业收入的占比上升至3.3%。

财务预测与投资建议

维持买入评级，上调目标价至33.21元（原目标价为30.60元）。。我们预测2019-2021年公司EPS为3.69/4.49/5.48元（原预测值为2019-2020年4.46/5.87元），因结算节奏调整。考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出9X估值，对应目标价33.21元。

风险提示

房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。