中华企业(600675)

公司为上海国资背景地产开发企业，于1993年在A股上市。上海土地供应日渐趋紧，而公司的母公司上海地产一直以来具有较强的拿地能力，同时，公司具有对接其土地的优势。2018年公司营业收入同增47.45%，扣非后归属上市公司股东的净利同增763.13%。

收购中星，资源整合具发展潜力。2018年5月公司完成中星集团的收购，中星注入的房产开发项目具有极高的位置优势，注入的投资性物业体量大，出租率高，租金流入稳定，更解决了同业竞争问题。公司整合资源后进一步提升整体运营、盈利能力。截止2018年末，上海地产集团、华润置地控股、平安不动产分列公司第一、第二、第六大股东。

华润进驻管理层有望提升公司经营效率。2018年通过重大资产重组，华润置地成为公司第二大股东。同期，华润置地两名高管入驻公司，或将利用华润置地的经营经验优化公司的开发销售、商业地产项目。

精准营销，销售业绩实现有效突破。2018年公司采取分类措施对不同城市制定针对性策略积极去化，销售业绩实现有效突破，累计签约面积同比增长51.9%；签约金额同比增长98.72%。同时，公司进一步优化资产结构，推动优质不动产持有的战略转型。

资源集中江浙沪。截止2018年末公司待开发土地计容建面约42万平，在崇明岛持有4600亩农业用地；在建项目总建面约164万平（上海61%，江苏32%）；截止2018年末，公司持有各类经营性物业面积超60万平米，且存量物业均位于上海。

盈利预测。我们认为公司开发项目储备充足，结合上海地产市场销售行情，预计公司2019-2021年的营业收入分别为195.75亿元、225.11亿元和261.13亿元，对应EPS分别为0.58元、0.67元和0.77元，并给予公司“增持”评级。

风险提示。1）房价下跌风险；2）棚改不及预期风险。