万科A(000002)

事件：

公司发布 2018 年报，公司实现营收 2976.8 亿元，同比增长 22.6%，净利润 337.7 亿，同比上升 20.4%。对应 EPS 为 3.06 元。

点评：

业绩符合预期：公司 18 年实现销售金额 6069.5 亿元，实现销售面积4037.7 万平，同比增长 14.5%和 12.3%；基本符合预期。房地产板块表现出色，实现地产结算收入 2846.2 亿元，同比增长 22.1%；毛利率37.5%，净利率 16.6%分别同比增长 3.4 和 1.2 个百分点，结算项目多为市场回暖期销售项目，结算均价 15000 元/平，维持高位。公司鉴于部分城市房地产市场调整，计提存货跌价准备 23.1 亿元，影响归母净利润-6 亿元左右。2018 年公司新增项目相对谨慎，合计新增建筑面积4681.4 万平，同比增长 1.43%，拿地金额仅占销售金额的一半。拿地面积中 71.2%位于一二线城市。截至 2018 年，公司土储建面 1.55 亿平，足够未来 2-3 年发展。

财务稳健，现金流持续为正：报告期内，公司在手资金丰厚，公司当前拥有货币资金1884.17亿元，现金短债比2.4倍，净负债率30.9%，资产负债率84.6%，均处于行业领先水平。公司今年先后完成多期超短融发行，票面利率区间为3.13%-4.60%，位于同期发债利率低位；低成本融资优势突出。经营现金流净额336亿元，在龙头房企中保持领先，并且经营现金流连续10年为正。预收账款方面，合同负债为5047.1亿元，同比增长23.86%，预收账款为2.54亿元。充足的合同负债保障了公司明年的发展。

投资建议： 万科作为龙头公司，在当前房地产销售呈现放缓趋势的阶段，公司品牌优势逐渐显现，依靠品牌溢价实现销售和业绩双向提升。同时公司还在物流地产，商业地产，轨道物业方面均有值得期待空间。我们持续看好公司未来发展。我们认为万科开发业务稳健经营，存量业务布局超前，穿越周期能力较强，半年报虽然没有超越预期，但是符合公司稳健经营理念。我们看好公司未来的发展，预计 2019 年，20 年和 21年 EPS 为 3.82 元，4.72 元和 5.37 元。维持“推荐”评级。

风险提示：销售低于预期，严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期，宝能减持风险。