万科A(000002)

事件：4月2日晚，公司公告19年3月份销售数据，3月份公司实现合同销售面积360.7万方，同比下降0.91%（前值+2.71%），合同销售金额573.7亿元，同比增长13.20%（前值+21.32%）；1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方，同比下降11.78%，累计合同销售金额1494.4亿元，同比下降3.12%。

单月销售增速有所收缩：19年3月，公司实现合同销售面积360.7万方，同比下降0.91%（前值+2.71%），较2月增速收缩3.61pct；实现合同销售金额573.7亿元，同比增长13.20%（前值+21.32%），较2月增速收缩8.12%；3月单月销售均价较2月收缩1588.67元/平米，收缩幅度为9.07%，较18年同期提升1983.86元/平米，提升幅度为13.39%。19年1-3月份公司累计实现销售面积924.8万方，同比下降11.78%（前值-17.56%），较2月增速继续提升5.78pct；累计合同销售金额1494.4亿元，同比下降3.12%（前值-11.11%），较2月增速提升7.99pct；累计销售均价16159.2元/平米，同比增长9.81%（前值+7.82pct），较2月增速提升1.99pct；累计销售均价基本18年全年累计销售均价提升约773.59元/平米，较当月销售均价提升240.75元/平米。

权益拿地额/销售额17.24%，拿地力度持续低于30%水平：公司19年3月新增土地项目13个，其中2个为物流地产项目，11个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积13.21万方，权益建筑面积20.22万方（新增物流项目分别在深圳、绍兴）。新增土地项目中，土地净占地面积118.5万方，计容建筑面积289.2万方，较上年同期分别增长43.99%、增长43.81%，权益建筑面积194.10万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达67.12%（前值88.39%）。3月新增土地总价款148.56亿元，同比增长15.98%（前值-25.21%），权益价款98.93亿元，同比增长117.00%（前值+13.02%）；权益拿地额/总价款为66.59%（前值96.64%），低于累计权益拿地额/累计总价款的74.18%；50%以上权益的项目（含50%）：50%以下权益的项目为6:5；100%权益的项目：非100%权益的项目为3:8。拿地力度上，3月权益拿地额/销售额占比为17.24%（前值30.96%），低于1-3月平均拿地力度20.43%；3月拿地力度仍处低位。从拿地均价来看，3月新增土地楼面价5136.90元/平米（同比-19.35%），权益楼面价5096.86元/平米（同比+6.43%）；楼面价/销售均价为32.27%（前值42.88%），成本可控，安全边际较高。

投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期19年业绩继续稳步增长；预计公司19-21年公司EPS为3.48、3.85、4.15，维持“买入-A”评级，6个月目标价38.5元。

风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期