中南建设(000961)

事件： 4 月 22 日晚，公司公告 18 年年度业绩， 2018 年度公司实现营业收入 401.10 亿元，同比增长 31.28%；实现归属于上市公司股东净利润 21.93 亿元，同比增长 219.09%；实现基本每股收益 0.5912 元，同比增长 219%。

业绩高增长： 2018 年度公司实现营业收入 401.10 亿元， YOY+31.28%；实现归母净利润 21.93亿元，调整前 YOY+263.90%，调整后 YOY+219.09%（从归母净利润的绝对值看，该业绩符合预期）；扣非归母净利润 20.9 亿元， YOY+246%。营收的增长主要源于结算项目价格等相关因素的增加，分业务结构看，房屋销售收入占营收比重 65.11%（创收 261.17 亿元，YOY+16.53%，综合毛利率 20.23%，提升 4.37pct），建筑施工收入占营收比重 38%（创收 152.4亿元， YOY+30.12%，综合毛利率 11.59%，持平）、酒店及其他收入占营收比重 3.92%（创收23.75 亿元， YOY+22.70%）。由于报告期内项目结转毛利率提升 3.03pct 至 19.56%，实际净利率提升 4pct 至 5.77%，业绩增速表现显著高于营收增速；分季度看， Q1~Q4 业绩分别为 3.80亿元、 5.47 亿元、 3.40 亿元、 9.26 亿元，实现增速分别为+205.57%、 +164.77%、 +585.50%、+365.68%。

未结资源丰富： 截至期末公司在手项目 303 个， 在建项目规划面积 2807 万方，未开工项目规划面积 1518 万方；合计 4325 万方，以面积计算，一二线占比约 39%，三四线面积占比约699%。期末预收款 1101.20 亿元，可覆盖 18 年收入的 2.75 倍；这一部分所对应的资源利润水平不低于上半年结算项目，为公司未来业绩增长奠定基础（根据 18 年 7 月股票期权激励方案业绩考核目标， 19-20 年业绩 40 亿元、 70 亿元）。

销售稳步增长，布局进一步完善： 2018 年公司合同销售金额 1466 亿元， YOY+52%；合同销售面积 1144 万方， YOY+32%；平均销售价格 12810 元/平米。以城市能级划分，一二线城市销售面积占比约 42%，销售金额占比约 48%；其余城市能级销售面积占比约 58%、销售金额占比约 52%。期内新增项目 111 个，规划建筑面积合计 1595 万方，聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善；以新增规划面积/18 年销售面积看，该比例为 139%。2019 年度计划开工面积 1061 万方，计划竣工面积 998 万方。

债务结构合理： 报告期末，公司总资产负债率提升 1.87pct 至 91.69%，从资产负债率的角度看，杠杆率确实居高，但由于期内预收款增长 60.91%至 1101.20 亿元，剔除预收款后的资产负债率为 44.97%，较上年末收缩 6.45pct。从有息负债的角度出发，期末有息负债 579.4 亿元，相比 2017 年末提升 49.6 亿元， YOY+9.36%；分期限看，有息负债中短期借款及一年内到期的非流动负债 180.1 亿元，占比 31.09%（年末货币资金 204.2 亿元，可覆盖一年内全部有息负债，短期偿债能力较强）；分类型看，有息负债中银行借款占比约 52.1%，债务等债务融资工具占比约 18.5%，其他借款占比约 29.4%。 。

投资建议： 公司 17 年以逐步引进明星经理人及管理团队，经营管理新气象，管理能力及效率逐步提升；作为深耕三四线城市的长三角区域房企，公司逐步向一二线挺进，兼顾深耕与扩张，资源充足、销售提速。按照股权激励后的股本测算，我们预计公司 19-20 年公司 EPS为 1.01、 1.77、 2.01 元/股， 上调至“买入-A”评级， 6 个月目标价 14.16 元。

风险提示：房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期