招商蛇口(001979)

事件：公司发布2016 年报：全年实现营业收入635.72 亿元，同比增长29.15%；归属上市公司股东净利润95.81 亿元，同比增长97.52%，EPS1.21 元/股。同时招商局发布新闻，将利用自身城市及园区综合开发和运营优势，积极参与雄安新区建设，争做雄安新区建设标兵。

业绩放量，顺利完成业绩目标：1）盈利能力增强：公司2016 年扣非后归母净利润89.42 亿，超过上市时85.85 亿的业绩目标；基本EPS1.21，同比增长37.50%；税后毛利率达到24.83%，净利率19.17%，加权平均ROE 达到19.04%。2）杠杆水平、融资成本均处于历史低位：期末公司有息负债余额602 亿元，长短债比例为89：11、直接/间接融资比例39：51。综合资金成本约4.5%，同比降0.39 个pct；整体资产负债率降至68.96%，同比降1.56 个pct。

全年销售金额超730 亿，今年剑指千亿：公司2016 年销售面积471.15 万平方米，同比增长36%，全年销售金额739.34 亿元，同比增长28.41%，超额完成全年650 亿元销售目标。销售金额排名14 位，权益金额排名17 位。1-2 月，公司累计实现签约销售面积77.26 万方（+98.51%）；签约销售金额154.48 亿元（+95.67%），前两月达到千亿目标的15.45%；

土储一二线占比较大，计划新增货值近1500 亿：1）现有储备一二线占比大：报告期内，公司新增土地储备计容建面702 万方，其中权益面积431 万方，一线城市占比52%，二线城市占比48%，无三四线项目。截至年末，公司总储备1826 万方，权益1291 万方，其中一线占比36%，二线占比49%，三线占比15%，而货值80%-90%在一、二线。2）计划加大土地投资力度：2017年，公司计划可售货值将达到2190 亿左右，而2017 预计新增货值1490 亿，深圳占24%（前值16%）。3）优质投资性物业大增，潜在变现价值大：公司期末拥有可出租面积239.11 万方的投资性物业，全年公司投资性房地产余额同比增加116.80%，占总资产比例提高到10.13%，而存货占比降至45.54%，主要部分新项目转至投资性房地产。公司2016 年通过股权转让整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”，产生投资收益36.09 亿元。

“蛇口模式”全国输出，把握雄安千年机遇：1）蛇口政企合作模式输出元年：2016 年，公司背靠百年招商局，在深圳前海片区的土地整备及政企合作取得实质性进展，公司园区及产业新城资源的获取的模式扩张迅速，目前已经形成了京津冀（通州台湖，81.3 平方公里）、珠三角（蛇口10.85 平方公里、前海3.9 平方公里、东莞长安20.4 平方公里等）+一带一路（中白工业园、吉布提自贸区等）的区域版图。邮轮母港已覆盖深圳、厦门、青岛、上海等城市。2）招商局有望深度涉入雄安新区建设：根据招商局公开信息“集团主要领导将带队赴雄安新区调研考察，将与河北省委省政府商讨加强合作、融入发展”，积极参与雄安新区万亿级基础设施及公共服务建设。公司作为招商局旗下优质社区、园区综合运营商，预计将扮演重要地位。招商局将利用自身城市及园区综合开发和运营优势，积极参与雄安新区建设，争做雄安新区建设标兵。

投资建议：我们此前已多次提示雄安新区投资三个层次，公司作为招商局旗下优质的城市综合运营商，政企合作的产园结合“蛇口模式”已在全国快速复制，未来将能为雄安新区建设贡献力量。预计公司2017-2019 年EPS 为1.35、1.73 和2.36，对应估值13.5X、10.5X、7.7X，给予“买入-A”评级，6 个月目标价25.6 元。

风险提示：国内外宏观形势不稳定，地方政策与客群收入不稳定，雄安新区建设不及预期。