招商蛇口(001979)

事项：

公司公布2016年年报，全年实现营业收入635.7亿元，同比增长29.2%，归属净利润95.8亿元，同比增长97.5%，对应EPS1.21元，符合预期。公司拟每10股派发现金红利5元（含税）。

平安观点：

业绩表现亮丽，现金分红慷慨。公司全年实现营入 635.7 亿元，同比增长29.2%；净利润 95.8 亿元，同比增长 97.5%，较 2015 年备考口径增长39.0%；扣非后净利润 89.4 亿，超额完成重组业绩承诺（85.9 亿）。期内业绩增速快于营收增速主要因： 1）期间费用率同比下降 2.2 个百分点； 2）期内整体销售“南海意库梦工场大厦”和“前海湾花园”产生投资收益 36.1 亿元。 期末公司预收账款同比增长 2.9%至 524.9 亿，为公司 2016 年实际营收的 82.6%，加上 2017 年 8.3%的竣工增长计划，我们判断公司 2017 年完成 103 亿的扣非净利润承诺概率较大。期内公司现金分红达到净利润41%，远超重组承诺（不低于 30%） 。

三大板块协同发展，毛利率处于高位。公司作为城市转型升级的开拓者和实践者，探索出“前港、中区、后城”独特的产业发展模式，明确邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区发与运营三大业务协同发展的业务版图。期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长 33.9%、1.85%和2.45%，分别占总营收的 88.3%、11.2%和 0.53%。由于毛利率相对较低的社区业务占比提升，公司整体毛利率同比下降 3.14 个百分点至 34.5%，但仍处于行业较高水平。考虑到公司 2016 年商品房销售毛利率同比上升3 个百分点至 34%，预计短期公司毛利率仍将处于高位。

投资建议： 预计公司 2017-2018 年 EPS 分别为 1.48 元和 1.76 元，对应 PE 为 12 倍和 10 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区政策春风。股权激励及员工持股绑定利益，上下一心跨步迈向千亿销售。测算公司 NAV24.2 元，目前股价折价 27%，且低于员工持股价25%，安全边际突出，维持“强烈推荐”评级。

风险提示:业绩低于预期风险；基本面大幅恶化风险。